גרירת משכנתה בפינוי-בינוי
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
העברת המשכנתה הקיימת מהדירה שנהרסת אל הזכויות בדירה החדשה, בלי לפרוע את ההלוואה ובלי לפתוח מסלול חדש בריבית של היום.
הסבר
לבעלי דירות רבים יש משכנתה פעילה על הדירה הישנה. כשהדירה נהרסת הבטוחה של הבנק נעלמת פיזית, ולכן נדרש הסדר שמעביר את השעבוד לזכויות בדירה החדשה ולערבויות שמקבל בעל הדירה בדרך. שני בנקים צריכים להסכים: הבנק שנתן את המשכנתה, והבנק המלווה של הפרויקט שדורש שעבוד ראשון. מי שנאלץ לפרוע ולקחת משכנתה חדשה עלול לשלם ריבית גבוהה מזו שהייתה לו, ובהלוואות ותיקות ההפרש מצטבר לסכומים גדולים. זה סעיף שמבררים לפני החתימה, כי אחריה כוח המיקוח מצטמצם.
מה לבדוק
פנו לבנק שנתן לכם את המשכנתה ובקשו בכתב את תנאיו להעברת השעבוד לפרויקט. בדקו בהסכם מי אחראי לתאם בין הבנק שלכם לבנק המלווה, ומי נושא בעלויות ובעמלות של ההסדר.
איפה זה מופיע
בסניף הבנק שנתן לכם את המשכנתה, כשמבקשים התייחסות בכתב לפרויקט, ובנספח הבטוחות בהסכם, שמגדיר מה מקבל הבנק שלכם במקום הדירה שנהרסת.
הטעות הנפוצה
מקובל לחשוב שהגרירה היא פעולה טכנית שהיזם מסדיר עבורכם. זו החלטה של הבנק שלכם, לפי המסלול והתנאים האישיים שלכם, והוא רשאי להתנות אותה בדרישות נוספות או שלא להסכים לה.
מוכר גם כ: גרירת משכנתא, משכנתה קיימת בפינוי בינוי, העברת שעבוד לדירה החדשה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- מכתב החרגה — מכתב מהגוף המלווה שמוציא דירה מסוימת מתוך השעבוד הכללי הרשום על הפרויקט, כדי שאפשר יהיה לרשום אותה נקייה על שם בעליה.
- שעבוד הזכויות לבנק המלווה — רישום שעבוד על הקרקע לטובת הבנק שמממן את הפרויקט, כתנאי לפתיחת חשבון ליווי סגור ולהנפקת ערבויות.
- שעבוד ראשון — זכות קדימה שהגוף המלווה רושם על הזכויות בפרויקט, כדי להיפרע ראשון לפני נושים אחרים אם הפרויקט קורס.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.