מגורים בבניין בזמן עבודות חיזוק
קטגוריה: הנדסה, בנייה ואיכות — הצד ההנדסי: תקנים, ביצוע, ליקויים ואחריות — מה שרואים בתוכניות ובמפרט.
בתמ"א 38/1 הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן שהוא אתר בנייה פעיל, לאורך כל תקופת הביצוע.
הסבר
זה ההבדל המעשי הגדול ביותר בין חיזוק לבין הריסה ובנייה. בחיזוק אין דיור חלופי ואין שכר דירה חלופי, אלא חיים לצד יציקות, קידוחים, פיגומים ואבק. הנושאים שחוזרים הם רעש בשעות הבוקר, ניקיון חדר המדרגות, אבטחת הבניין בזמן שהפיגומים מספקים גישה לחלונות, ופגיעה בפרטיות. את רובם אפשר להסדיר מראש בהסכם: שעות עבודה מוסכמות, ניקיון יומי של השטחים המשותפים, סידורי אבטחה, ומענה מוגדר לעבודות בתוך הדירה. מי שנכנס לתמ"א 38/1 בלי לתמחר את התקופה הזאת מגלה אותה בדרך הקשה.
מה לבדוק
לפני החתימה, בקשו מהיזם תיאור כתוב של ההשפעה על חיי היומיום: שעות עבודה, ניקיון, אבטחה, ניתוקים, וכמה ימים צפויות עבודות בתוך כל דירה.
איפה זה מופיע
בהסכם עם היזם, בסעיף שמסדיר את תקופת הביצוע ואת החיים בבניין במהלכה. בפועל — בבוקר הראשון שבו מתחיל קידוח מתחת לחלון חדר השינה.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא שאם אין דיור חלופי אז אין עלות. התקופה גובה מחיר יומיומי בחניה, בניקיון, בפרטיות וברעש, ומי שלא הסדיר אותה בהסכם מגלה שאין לו מנגנון לדרוש דבר.
מוכר גם כ: לגור באתר בנייה, תמא 38/1 בלי פינוי, חיים בבניין בזמן ביצוע.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תמ"א 38/1 — מסלול חיזוק שבו הבניין הקיים נשאר על מקומו, מחוזק כנגד רעידות אדמה ומקבל תוספות: ממ"ד, מרפסת, מעלית וקומות.
- פיגומים ורשת הגנה — מערכת הפיגומים מקיפה את הבניין לאורך רוב הביצוע; היריעה שעליה מפחיתה אבק ונפילת פסולת, וגם חוסמת אור.
- שעות עבודה מותרות באתר בנייה — התקנות אוסרות להפעיל ציוד בנייה באזור מגורים בין 19:00 ל-07:00, ומ-17:00 בערב יום מנוחה עד 07:00 למחרת יום המנוחה.
- ניתוקי חשמל ומים זמניים — בחיזוק בניין מאוכלס נדרשות הפסקות יזומות של מים, חשמל, גז ומעלית; המחלוקת היא לרוב על התראה ומשך, לא על עצם ההפסקה.
- עבודות בתוך הדירה בתמ"א 38/1 — חלק מעבודות החיזוק מתבצעות בתוך הדירות עצמן ולא רק במעטפת; זה הפרק שהכי פחות מתומחר מראש בהסכם.
באותה קטגוריה
- אבק מאתר בנייה — חלקיקים שמשתחררים מהריסה, חפירה, ניסור ותנועת משאיות; מטרד בריאותי ממשי לדיירים ולשכנים, ויש דרכים מעשיות להפחיתו.
- אחריות היזם מול אחריות הקבלן המבצע — מי הכתובת לליקוי: חובת התיקון בחוק המכר מוטלת על המוכר שאיתו חתמתם, גם כשהעבודה בוצעה בידי גורם אחר.
- אי-התאמה יסודית — ליקוי בחלקי הבניין שנושאים ומעבירים עומסים לקרקע ונוגע ליציבות הבניין ולבטיחותו. הליקוי החמור ביותר.
- איטום — מערכת החומרים והפרטים שמונעת חדירת מים לבניין: בגג, במרפסות, בחדרים רטובים, בקירות חוץ ובמרתף.
- אכלוס לפני סיום הפרויקט — מצב שבו דיירים נכנסים לגור בעוד עבודות בניין ופיתוח נמשכות סביבם, לרוב אחרי טופס 4 ולפני תעודת גמר.
- אסבסט בבניין ישן — בבניינים ותיקים עשויים להימצא אלמנטים המכילים אסבסט; פירוקם מותר רק בידי קבלן אסבסט מורשה ובהיתר.
- בדק בית לאחר מסירה — בדיקה הנדסית של הדירה אחרי שכבר גרים בה, שנועדה לתפוס ליקויים שמתגלים רק בשימוש ולפני שתקופות הבדק נסגרות.
- בידוד אקוסטי — יכולת הבניין לחסום מעבר רעש בין דירות, מחדר המדרגות ומהחוץ. מוסדר בת"י 1004 ובתקנות תכן הבנייה.