חתימת בעל דירה שנמצא בחו"ל
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
איך מחתימים בעל דירה שאינו בישראל, כך שהחתימה תהיה תקפה לעסקה במקרקעין ותיספר לצורך הרוב.
הסבר
חוק הנוטריונים קובע שייפוי כוח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום אינו בר תוקף אלא אם נוטריון ערך אותו או אימת את החתימות עליו. הכלל הזה אינו חל על ייפוי כוח שניתן בחוץ לארץ לפי דיני המקום שבו ניתן. בפועל נדרשת בדרך כלל חתימה בפני נוטריון מקומי בתוספת אישור אפוסטיל, או לחלופין אימות בקונסוליה הישראלית, ולעיתים גם תרגום נוטריוני לעברית. משך התהליך תלוי במדינה, בזמינות הנוטריון ובלוח הקונסוליה. לכן זו משימה שפותחים בתחילת הפרויקט ולא בשבוע שבו סופרים חתימות.
מה לבדוק
אתרו מוקדם את בעלי הדירות שנמצאים בחוץ לארץ, בקשו מעורך הדין של הדיירים את נוסח המסמכים המדויק ואת דרישת האימות במדינה הרלוונטית, ובדקו אם אותה מדינה חתומה על אמנת האפוסטיל או שנדרש אימות קונסולרי.
איפה זה מופיע
אצל נוטריון במדינת המגורים, ואחר כך במשרד הרשמי שמנפיק אפוסטיל באותה מדינה. לישראל זה מגיע כמסמך מקורי חתום עם חותמת אימות נפרדת מוצמדת אליו.
הטעות הנפוצה
מניחים שאפשר לשלוח סריקה של חתימה במייל או לחתום מול עורך דין ישראלי בשיחת וידאו. לעסקה במקרקעין הטעונה רישום נדרש אימות נוטריוני, וברוב המדינות גם אפוסטיל או אימות קונסולרי.
מוכר גם כ: בעל דירה בחו"ל, ייפוי כוח נוטריוני מחו"ל, אפוסטיל על ייפוי כוח.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- ייפוי כוח בלתי חוזר — מסמך שבו בעל הדירה מסמיך עורך דין או את היזם לפעול בשמו ברישומים ובהליכים, ואינו ניתן לביטול חד-צדדי.
- בעלים שאינו מתגורר בבניין — בעל דירה שגר במקום אחר או בחו"ל. זכות ההצבעה שלו זהה לזו של דייר מתגורר, אך קשה יותר להשיג את חתימתו.
- עיזבון שטרם חולק — מצב שבו כבר יש צו ירושה, אבל הדירה עדיין רשומה על שם הנפטר או על שם כל היורשים יחד, וכל אחד מהם נדרש לחתום.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.