בעלים שאינו מתגורר בבניין
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
בעל דירה שגר במקום אחר או בחו"ל. זכות ההצבעה שלו זהה לזו של דייר מתגורר, אך קשה יותר להשיג את חתימתו.
הסבר
בפועל דירות של משקיעים ושל בעלים בחו"ל הן צוואר בקבוק נפוץ בהשגת הרוב. האינטרס שלהם שונה: הם פחות מושפעים מאי-נוחות הבנייה ויותר רגישים לתשואה, למס ולתזמון. לעיתים הפתרון הוא ייפוי כוח נוטריוני שמאפשר חתימה מרחוק. נציגות שממפה את הבעלים המרוחקים בשלב מוקדם מקצרת את לוח הזמנים.
מה לבדוק
בנו טבלת קשר לכל דירה עם כתובת דואר, טלפון ודוא"ל מעודכנים, וסמנו מי נמצא בחו"ל. זו העבודה שמכריעה אם הרוב מושג בחצי שנה או בשנתיים.
איפה זה מופיע
ברשימת בעלי הדירות שמפיקים מהטאבו, כשכתובת הבעלים שונה מכתובת הבניין, ובפער שמתגלה בין מי שמגיע לאסיפות למי שנדרש לחתום.
הטעות הנפוצה
מניחים שמי שגר בדירה הוא שמצביע. הזכות שייכת לבעלים הרשום בלבד, ושוכר שמגיע לאסיפה ומביע עמדה אינו נספר. ספירה שנשענת על מי שנוכח בחדר מציגה תמונת רוב שגויה.
מוכר גם כ: בעל דירה משקיע, בעלים מרוחק, בעל דירה בחו"ל.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- ריבוי בעלים בדירה אחת — דירה הרשומה על שם כמה בעלים. הדירה נספרת פעם אחת בספירת הרוב, אך נדרשת חתימה של כל בעלי הזכויות בה.
- חתימה חלקית — מצב שבו חלק מבעלי הדירות חתמו והשאר לא. לחתימה חלקית יש משמעות מסחרית, אך היא לא מספיקה כדי להתחיל לבנות.
- ייפוי כוח בלתי חוזר — מסמך שבו בעל הדירה מסמיך עורך דין או את היזם לפעול בשמו ברישומים ובהליכים, ואינו ניתן לביטול חד-צדדי.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.