הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
הסבר
בבית משותף, עבודת חיזוק ברכוש המשותף ללא תוספת דירות דורשת רוב רגיל של בעלי הדירות. הרחבת דירות קיימות דורשת 60 אחוזים. לתוספת דירה חדשה נקודת המוצא היא הסכמת כולם, אך המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר את העבודה בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף. אותו רוב חל גם על הריסה ובנייה מחדש, בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות. בפינוי-בינוי מדובר ברוב מיוחס: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף בנפרד, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף. השיעור בפינוי-בינוי הופחת מארבע חמישיות לשני שלישים בתיקון שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2022, ובהריסה ובנייה לפי חוק החיזוק הופחת הרף באופן דומה החל מ-1 ביולי 2023. הגעה לרוב אינה מסיימת את העניין: מול מיעוט שמתנגד יש הליך מול המפקח או בית המשפט, וזה לוקח זמן.
מה לבדוק
בקשו מהיזם דוח חתימות מעודכן עם מספר הדירות שחתמו מתוך סך הדירות, ולא אחוז בעל פה. בדקו גם אם החותמים כוללים דירות בבעלות משותפת או בירושה שטרם הוסדרה.
איפה זה מופיע
בדוח החתימות שמציגים היזם או הנציגות, ובכתב התביעה שמוגש למפקח על רישום המקרקעין כשיש בעל דירה מסרב.
הטעות הנפוצה
רבים מבינים שהגעה לרוב מחייבת את המיעוט באופן אוטומטי. הרוב רק פותח הליך מול המפקח או בית המשפט, וההליך הזה נמשך זמן ותוצאתו אינה מובטחת מראש.
מוכר גם כ: רוב מיוחס, אחוז הסכמה, כמה דיירים צריך לפינוי בינוי.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- פינוי-בינוי — מסלול מתחמי שבו כמה בניינים ישנים נהרסים יחד, ובמקומם נבנית שכונה חדשה עם יותר יחידות דיור ושטחי ציבור.
- תמ"א 38/2 — מסלול שבו הבניין הישן נהרס כולו ובמקומו נבנה בניין חדש, ובעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין החדש.
- תמ"א 38/1 — מסלול חיזוק שבו הבניין הקיים נשאר על מקומו, מחוזק כנגד רעידות אדמה ומקבל תוספות: ממ"ד, מרפסת, מעלית וקומות.
- מתחם מוכרז — שטח שמנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריז עליו רשמית כמתחם פינוי ובינוי, מה שמפעיל הטבות מס ומנגנונים משפטיים.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
- מינהלת התחדשות עירונית — יחידה שפועלת בתוך הרשות המקומית ומלווה תושבים ונציגויות בתהליכי התחדשות: מידע, הכוונה, סדנאות וסיוע בהתארגנות.