חלופת שקד
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
הסבר
תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, התשפ"ב-2022, נחקק בעקבות ההחלטה על פקיעת תמ"א 38. הוא קובע ארבעה מסלולים בסעיפים 62א(א)(21) עד (24) לחוק, המפורטים בסעיפים 70ב עד 70ה: הריסה ובנייה מחדש; הריסה ובנייה מחדש עם הוספת שטחי בנייה במגרש אחר; חיזוק המבנה הקיים; וחיזוק עם הוספת שטחי בנייה במגרש אחר. תנאי הסף קבועים בחוק ולא ברשות המקומית: נדרש מבנה שההיתר לבנייתו ניתן לפני 1 בינואר 1980, או בין 1980 ל-31 בדצמבר 1984 בצירוף חוות דעת מהנדס מבנים, שלא בוצעו בו עבודות חיזוק, שיש בו לפחות שתי קומות מעל הקרקע וארבע יחידות דיור, ושלפחות 70 אחוז משטחו משמש למגורים. גם תקרות הזכויות קבועות בחוק: במסלול הריסה ובנייה מחדש עד 400 אחוז משטחי הבנייה הקיימים מעל הקרקע, ובתוכנית הכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים עם הוראות איחוד וחלוקה עד 500 אחוז; במסלול חיזוק עד 200 אחוז. שר הפנים רשאי לקבוע בצו, באישור ועדת הפנים של הכנסת, תקרה גבוהה יותר למרחב תכנון מסוים. מה שנקבע ברמה המקומית הוא ההיקף בפועל בתוך התקרה, לפי מדיניות הוועדה המקומית, ולכן ההבדלים בין ערים יכולים להיות גדולים. התיקון גם יצר מסלול של תוכנית לרישוי מהיר לפי סעיף 145א1, שבו הליכי התכנון והרישוי מתנהלים יחד.
מה לבדוק
בקשו את שם התוכנית ומספרה, ובדקו באתר הוועדה המקומית באיזה שלב היא נמצאת. בקשו במקביל את מסמך המדיניות או הנוהל של הוועדה לקידום תוכנית בחלופת שקד באזור שלכם, כדי לראות איזה היקף זכויות היא מאשרת בפועל. אם קיבלתם רק את שם המסלול בלי מספר תוכנית, אין עדיין מסלול תכנוני בפועל.
איפה זה מופיע
במסמך המדיניות של הוועדה המקומית ובהחלטת הוועדה על התוכנית. השם עצמו אינו מופיע בחוק — שם מדובר בסעיפים 70ב עד 70ה.
הטעות הנפוצה
רבים מבינים שזו תמ"א 38 בשם חדש, עם אותן זכויות בכל מקום. תקרות הזכויות קבועות בחוק, אבל ההיקף בפועל נקבע במדיניות הוועדה המקומית, ולכן שתי ערים שכנות מאשרות היקפים שונים לאותו סוג בניין.
מוכר גם כ: התחדשות בניינית, חלופת שקד 2026, חלופת שקד לתמ"א 38, מסלול חלופי לתמ"א 38, תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- תמ"א 38 — תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שנתנה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק. פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026.
- תוכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית — תוכנית שהרשות המקומית מכינה וקובעת בה איפה בעיר מותרת התחדשות, באיזה מסלול וכמה זכויות בנייה יינתנו בכל אזור.
- תוכנית בסמכות ועדה מקומית — תוכנית שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר בעצמה, בלי מעבר לוועדה המחוזית, ולכן מסלול האישור שלה קצר משמעותית.
- תוכנית שהיא גם היתר — מסלול שבו הוועדה המקומית מאשרת את התוכנית ומחליטה על מתן ההיתר באותה החלטה, כדי לחסוך את שלב הרישוי הנפרד שאחרי אישור התוכנית.
- דירה בבניין בתהליך תמ"א 38 — נכס שמשווק כבעל פוטנציאל מכוח תמ"א 38, בתקופה שבה התוכנית הארצית כבר פקעה ואינה מאפשרת בקשות חדשות.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- מינהלת התחדשות עירונית — יחידה שפועלת בתוך הרשות המקומית ומלווה תושבים ונציגויות בתהליכי התחדשות: מידע, הכוונה, סדנאות וסיוע בהתארגנות.