תוכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
תוכנית שהרשות המקומית מכינה וקובעת בה איפה בעיר מותרת התחדשות, באיזה מסלול וכמה זכויות בנייה יינתנו בכל אזור.
הסבר
אחרי ההחלטה על סיום תמ"א 38, רשויות רבות הכינו תוכניות משלהן כדי לשמור על רציפות בפעילות ההתחדשות. התוכניות האלה ממפות את העיר לאזורים, ולכל אזור נקבעים כללים אחרים: מספר קומות מותר, יחס תוספת יחידות, דרישות תשתית ולעיתים תנאים לגובה ולצפיפות. זו הסיבה שהתשובה לשאלה כמה מגיע לי השתנתה מתשובה ארצית לתשובה עירונית ואזורית. נכון ל-2026 לא בכל רשות יש תוכנית מחליפה מאושרת, ובחלק מהערים נוצר פער בין פקיעת תמ"א 38 לבין אישור התוכנית העירונית. תוכנית כזו היא מסמך ציבורי שאפשר לעיין בו, ולא מידע שהיזם לבדו מחזיק.
מה לבדוק
אתרו את מספר התוכנית העירונית החלה על הכתובת שלכם באתר מנהל התכנון או במידע התכנוני של העירייה, וקראו מה היא מאפשרת בפועל לפני שאתם מסתמכים על תחשיב של יזם.
איפה זה מופיע
באתר מנהל התכנון או במידע התכנוני של העירייה, במסמך שממפה את העיר לאזורים וקובע לכל אזור כללים משלו.
הטעות הנפוצה
רבים עדיין שואלים "כמה מגיע לי" ומצפים לתשובה ארצית אחידה. מאז פקיעת תמ"א 38 התשובה עירונית ואזורית, ובחלק מהערים עדיין אין תוכנית מחליפה מאושרת בכלל.
מוכר גם כ: תוכנית מתאר מקומית, תוכנית עירונית להתחדשות, תוכנית מחליפה לתמ"א 38.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
- תב"ע — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות על מגרש מסוים: ייעוד הקרקע, שטחי בנייה, מספר קומות ומספר יחידות דיור.
- תוכנית מפורטת — תוכנית סטטוטורית ברמת פירוט שמאפשרת להוציא מכוחה היתר בנייה ישירות, בלי צורך בתוכנית נוספת אחריה.
- סגירת תמ"א 38 והוראות מעבר — תמ"א 38 פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026. בקשה שהוגשה לפני המועד ממשיכה להיות מטופלת מכוחה.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.