דירה בבניין בתהליך תמ"א 38
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
נכס שמשווק כבעל פוטנציאל מכוח תמ"א 38, בתקופה שבה התוכנית הארצית כבר פקעה ואינה מאפשרת בקשות חדשות.
הסבר
תמ"א 38 הייתה במשך שנים המסלול המרכזי לחיזוק ולעיבוי בניינים ישנים. תוקפה הוארך כמה פעמים בהחלטות של מוסדות התכנון הארציים, והיא פקעה ב-1 באוקטובר 2023. במרחבי תכנון של רשויות שהגישו תוכנית מחליפה נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026 לכל המאוחר. נכון לאוגוסט 2026 לא ניתן להגיש בקשות להיתר חדשות מכוחה באף רשות, ופרויקטים ממשיכים מכוח היתרים שכבר ניתנו, מכוח בקשות שהוגשו במועד וטרם הוכרעו, מכוח תוכניות התחדשות מקומיות, או מכוח המסלול שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה. המשמעות לרוכש היא שהמונח בשוק כבר לא מעודכן: מודעה שכתוב בה תמ"א 38 עשויה לתאר פרויקט עם היתר תקף, אבל גם רעיון שאין לו מסלול תכנוני בפועל.
מה לבדוק
שאלו מכוח איזו תוכנית מקודם הפרויקט ומה מספרה, והאם קיים היתר בנייה בתוקף. אם התשובה היא תמ"א 38 בלי מספר היתר, בררו מה המסלול החלופי שהרשות המקומית מקדמת ובאיזה שלב הוא נמצא.
איפה זה מופיע
בשורת התיאור של מודעת המכירה ובמשפט של המתווך "הבניין בתהליך". במסמכים עצמם המונח כמעט לא יופיע, ובמקומו יופיעו מספר תוכנית או מספר בקשה להיתר.
הטעות הנפוצה
רבים מבינים שתמ"א 38 היא מסלול שעדיין אפשר להיכנס אליו. התוכנית פקעה, ובניין שאין לו היתר בתוקף או בקשה שהוגשה במועד יזדקק למסלול תכנוני אחר לגמרי, שלוח הזמנים שלו מתחיל מאפס.
מוכר גם כ: תמא 38, דירה עם תמ"א, תמ"א 38 2026.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
- סטטוס פרויקט התחדשות — המיקום המדויק של הפרויקט בשרשרת השלבים, ממגעים ראשוניים ועד היתר בנייה וביצוע בשטח.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.