תמ"א 38
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שנתנה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק. פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026.
הסבר
התוכנית אושרה ב-2005. היא איפשרה לתת זכויות בנייה נוספות לבניין ישן, כדי שיזם יממן ממכירת הדירות החדשות את חיזוק המבנה. היא פעלה ישירות מול הוועדה המקומית, בלי צורך בתוכנית מפורטת חדשה, ולכן היתה מהירה יחסית. המועצה הארצית החליטה ב-2019 לסיים אותה, ולאחר הארכה בשנה נקבע שתוקפה פג ב-1 באוקטובר 2023. בוועדות מקומיות שקיבלו החלטה במועד והגישו תוכנית מחליפה נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026, או עד אישור התוכנית המחליפה, לפי המוקדם. המועד הקובע הוא מועד הגשת הבקשה להיתר ולא מועד ההיתר: על בקשה שהוגשה בתוך התקופה ממשיכות לחול הוראות התמ"א כנוסחן בעת ההגשה, ולכן היתר יכול לצאת גם אחרי מועד הפקיעה. נכון לאוגוסט 2026 אי אפשר להגיש בקשות חדשות מכוחה באף רשות. פרויקט שכבר קיבל היתר בתוקף אינו נפגע, וחוזה חתום עם יזם ממשיך לחייב לפי תנאיו.
מה לבדוק
בקשו לראות את מספר הבקשה להיתר ואת תאריך הגשתה בוועדה המקומית. אם ההיתר עוד לא יצא, בררו אם הבקשה הוגשה בתוך התקופה שבה חלה התמ"א באותה רשות, כי זה מה שקובע אם היא עדיין נדונה מכוחה. אם לא, שאלו במפורש לאיזה מסלול חלופי הפרויקט עובר ומה זה עושה לתמורה.
איפה זה מופיע
בהסכמים שנחתמו לפני 2023 ובתיקי בקשות להיתר שעדיין נדונים בוועדה המקומית מכוחה.
הטעות הנפוצה
רבים מניחים שפקיעת התמ"א מבטלת הסכם חתום או היתר קיים. חוזה עם יזם ממשיך לחייב לפי תנאיו והיתר בתוקף אינו נפגע; מה שהשתנה הוא שאי אפשר להגיש בקשות חדשות מכוחה.
מוכר גם כ: תמא 38, תוכנית מתאר ארצית 38, תמ"א 38 חיזוק מבנים.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תמ"א 38/1 — מסלול חיזוק שבו הבניין הקיים נשאר על מקומו, מחוזק כנגד רעידות אדמה ומקבל תוספות: ממ"ד, מרפסת, מעלית וקומות.
- תמ"א 38/2 — מסלול שבו הבניין הישן נהרס כולו ובמקומו נבנה בניין חדש, ובעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין החדש.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
- סגירת תמ"א 38 והוראות מעבר — תמ"א 38 פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026. בקשה שהוגשה לפני המועד ממשיכה להיות מטופלת מכוחה.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.