דירה מפוצלת ליחידות
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
דירה שחולקה בפועל לשתי יחידות השכרה או יותר בלי שהפיצול נרשם, והתמורה נמדדת לפי היחידה הרשומה ולא לפי מספר היחידות בפועל.
הסבר
פיצול דירה נפוץ בבניינים ותיקים ומייצר לבעלים הכנסה משתי יחידות או יותר. ברישום, לעומת זאת, מדובר בדירה אחת: חתימה אחת, קול אחד בספירת הרוב, ודירת תמורה אחת. בעלים שמצפה לשתי דירות תמורה משום שהוא משכיר שתי יחידות עלול לגלות פער גדול מול ההצעה שקיבל. בנוסף, פיצול שנעשה בלי היתר עשוי לעורר שאלות מול הרשות המקומית, ויש לו השלכה על השוכרים שמתגוררים ביחידות ועל מועד פינוים. ככל שהפער בין הרישום למצב בפועל מתברר מוקדם, כך קל יותר לנהל אותו.
מה לבדוק
הוציאו נסח טאבו והשוו בין מספר היחידות הרשומות למצב בפועל בכל דירה. אם קיים פיצול שאינו רשום, הציגו אותו לעורך הדין של הדיירים ולשמאי המלווה לפני החתימה, ובררו כיצד הוא משפיע על התמורה ועל מועד פינוי השוכרים.
איפה זה מופיע
בפער שבין נסח הטאבו למציאות במסדרון: דלת כניסה נוספת, שני מוני חשמל לאותה דירה או תיבת דואר שנייה.
הטעות הנפוצה
בעלים סבור שאם הפיצול קיים שנים ואיש לא התערב, הוא הפך מוכר. חלוף הזמן אינו יוצר זכות רשומה, ובספירת הרוב ובנספח התמורות נספרת יחידה אחת בלבד, בדיוק כפי שהיא רשומה.
מוכר גם כ: דירה מפוצלת בפינוי בינוי, פיצול דירה להשכרה, שתי יחידות בדירה אחת.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
- דירה מושכרת בפרויקט התחדשות עירונית — דירה בשכירות חופשית שבה השוכר אינו צד לעסקה ואינו נספר ברוב, אך זכויותיו החוזיות מול הבעלים נשארות בתוקף.
- נספח תמורות — הנספח שמפרט מה בדיוק מקבל כל בעל דירה: שטח, חדרים, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומיקום בבניין.
- שמאי מלווה — בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.