בית משותף ותקנון
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
הסבר
צו רישום הבית המשותף והתשריט הנלווה מגדירים את גבולות כל תת-חלקה, את החלק היחסי ברכוש המשותף, ואת ההצמדות: חניה, מחסן, גג, מרפסת או חצר. בהיעדר תקנון מוסכם שנרשם, חל התקנון המצוי שבחוק המקרקעין. קורה שחניה או מחסן שנמצאים בשימוש שנים אינם צמודים לדירה ברישום, וזה משפיע גם על השווי וגם על מה שיתקבל בפרויקט התחדשות. בבניינים לקראת התחדשות ההצמדות הרשומות הן בסיס לחישוב התמורה, ולכן פער בין שימוש לרישום הופך לכסף.
מה לבדוק
בקשו את צו רישום הבית המשותף ואת התשריט, וודאו שהחניה, המחסן והמרפסת שהוצגו לכם מוצמדים לתת-החלקה הנמכרת.
איפה זה מופיע
בצו רישום הבית המשותף ובתשריט הנלווה, שנשלפים ממרשם המקרקעין לפי גוש וחלקה. עורך הדין מזמין אותם בשלב בדיקת הנכס, ולא תמיד מעביר אותם אליכם אם לא ביקשתם במפורש.
הטעות הנפוצה
מקובל לחשוב שהחניה שמשתמשים בה שנים היא החניה שלכם. אם היא אינה מופיעה כהצמדה בתשריט, מבחינת הרישום היא רכוש משותף של כל הדיירים, וגם התמורה בפרויקט תיגזר מהרישום ולא מהשימוש.
מוכר גם כ: תקנון בית משותף, צו רישום בית משותף, תשריט בית משותף, תקנון מצוי.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
- זכויות בנייה בלתי מנוצלות — פער בין מה שהתוכנית מתירה לבנות במגרש לבין מה שנבנה בו בפועל, ולפער הזה יש שווי כלכלי.
- מ"ר נטו מול ברוטו — נטו הוא השטח בתוך קירות הדירה, וברוטו כולל בדרך כלל גם קירות וחלק יחסי בשטחים משותפים.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.
- דירה בבניין בתהליך תמ"א 38 — נכס שמשווק כבעל פוטנציאל מכוח תמ"א 38, בתקופה שבה התוכנית הארצית כבר פקעה ואינה מאפשרת בקשות חדשות.