בעל דירה שלא ניתן לאתרו
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
דירה שהבעלים הרשום שלה נעלם, עזב את הארץ או נפטר בלי יורשים ידועים, והפרויקט נעצר בגללה.
הסבר
לעיתים דירה רשומה על שם אדם שאין לו כתובת מעודכנת, אין קרובים ידועים, והוא אינו מגיב לשום פנייה. הצעד הראשון הוא תיעוד מסודר של מאמצי האיתור: מכתבים רשומים לכתובת הרשומה, בירור במרשם האוכלוסין, ובדיקה מול הרשם לענייני ירושה האם הוצא צו. משם הנושא עובר לפסים משפטיים, ובהתאם לנסיבות מדובר בפנייה לבית משפט או לאפוטרופוס הכללי, שמנהל בין היתר נכסים עזובים. זה הליך ארוך ותלוי נסיבות, ולכן דירה כזו צריכה להיות מסומנת ביום הראשון של הפרויקט ולא בשלב שבו כבר סופרים חתימות.
מה לבדוק
פתחו תיק תיעוד לכל דירה שלא הצלחתם ליצור איתה קשר: שמרו אישורי משלוח דואר רשום, תאריכי ניסיונות ותשובות שהתקבלו. העבירו את הנושא לעורך הדין של הדיירים מוקדם ובקשו ממנו הערכת לוח זמנים בכתב.
איפה זה מופיע
בטבלת מיפוי הבעלויות, בשורה שנשארת ריקה חודש אחרי חודש, ובמכתב רשום שחוזר עם הערת מסירה שלילית.
הטעות הנפוצה
נוטים לספור אותו כמתנגד ולהמשיך הלאה. בעלים שלא אותר אינו סרבן, כי אין נגד מי לנהל הליך, והמסלול לטיפול בו שונה לחלוטין ואורך זמן רב יותר מהליך מול מי שסירב.
מוכר גם כ: בעלים נעדר, דירה עם בעלים לא ידוע, נכס עזוב בבית משותף.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- פרויקט תקוע — פרויקט שנעצר בין שלב לשלב — בלי תכנון מתקדם, בלי היתר ובלי ביצוע — לעיתים במשך שנים.
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.