עורך דין מטעם הדיירים
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בעסקה. שכר טרחתו משולם בדרך כלל על ידי היזם, אך חובת הנאמנות שלו לדיירים.
הסבר
המודל המקובל הוא שהיזם נושא בשכר הטרחה, גם כשעורך הדין נבחר בידי בעלי הדירות. עורך דין אינו רשאי לייצג את שני הצדדים באותה עסקה. בחירה שנעשית בידי הדיירים עצמם, ולא בידי המארגן או היזם, מקטינה את החשש לתלות. תפקידו הוא הליווי המשפטי, בעוד הבדיקה ההנדסית והשמאית נעשית בידי אנשי מקצוע אחרים.
מה לבדוק
בדקו מי בחר את עורך הדין, מי חתום על הסכם שכר הטרחה, ומה נקבע בו לגבי ייצוג בלעדי של הדיירים ולגבי מצב שבו הפרויקט מתחלף ביזם אחר.
איפה זה מופיע
בהסכם שכר הטרחה, שם רשום במפורש מי המזמין ומי המשלם, ובכותרת המכתבים שמגיעים לדיירים לאורך הפרויקט.
הטעות הנפוצה
מניחים שמי שמשלם הוא הלקוח, ולכן עורך הדין עובד בשביל היזם. חובת הנאמנות היא לדיירים בלבד. הטעות ההפוכה שכיחה לא פחות: להניח שהוא בודק גם את ההנדסה ואת השמאות.
מוכר גם כ: עורך דין של בעלי הדירות, מי משלם לעורך הדין בפינוי בינוי, עו"ד דיירים התחדשות עירונית.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- ניגוד עניינים בנציגות — מצב שבו לחבר נציגות יש אינטרס אישי, כמו תשלום, דירה משופרת או קשר עסקי, שעלול להשפיע על החלטותיו מול היזם.
- נציגות דיירים — קבוצה של בעלי דירות שנבחרה לייצג את כלל הבניין מול היזם, המארגן ואנשי המקצוע, בגבולות שנקבעו בכתב ההסמכה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.