תקנון מוסכם
קטגוריה: רישום ובית משותף — טאבו, תקנון, רכוש משותף והצמדות. כאן נופלים פרויקטים דווקא אחרי האכלוס.
תקנון שבעלי הדירות עורכים ורושמים בפנקס הבתים המשותפים במקום התקנון המצוי, ומחייב גם את מי שיקנה דירה אחריהם.
הסבר
בהיעדר תקנון שנרשם חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. הוא קובע כללי ברירת מחדל לאסיפה הכללית, לנציגות ולחלוקת ההוצאות, והוא חל על הבניין גם אם איש מעולם לא עסק בו. לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, עריכת תקנון או שינויו נעשית ברוב של בעלי דירות שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. אי אפשר לקבוע או לשנות בו זכויות של בעל דירה בלי הסכמתו, והצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת טעונה הסכמת כל בעלי הדירות. תוקפו כלפי רוכש עתידי תלוי ברישומו בפנקס הבתים המשותפים, ותקנון שנוסח ולא נרשם אינו מחייב מי שקנה אחר כך. בפרויקטי התחדשות עירונית תקנון הבניין החדש מנוסח לרוב מראש ומוגש לחתימה כחלק ממערך המסמכים. זה מסמך שילווה אתכם עשרות שנים, ולכן הוא ראוי לקריאה נפרדת.
מה לבדוק
בקשו את טיוטת התקנון של הבניין החדש לפני החתימה. בדקו בה מי מחזיק ברוב, מי אחראי לתחזוקת המערכות, איך מתחלקות ההוצאות בין דירות בגדלים שונים, ומה נקבע לגבי שטחים מסחריים.
איפה זה מופיע
בערמת המסמכים שמוגשת לחתימה יחד עם ההסכם, לרוב בסוף התיק; ובפנקס הבתים המשותפים אצל המפקח, אם וכאשר נרשם.
הטעות הנפוצה
מתייחסים אליו כאל מסמך טכני שחותמים עליו בלי לקרוא. זהו המסמך שיקבע בעוד עשור מי משלם על תקלה במעלית, מי מחליט על שיפוץ ואיך מתנהל חניון משותף.
מוכר גם כ: תקנון בית משותף מוסכם, תקנון רשום.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- החלק ברכוש המשותף — השיעור היחסי שכל דירה מחזיקה ברכוש המשותף. ברירת המחדל היא יחס שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבניין.
- הצמדה לדירה — הוצאת חלק מהרכוש המשותף — חניה, מחסן, גג או חצר — וצירופו לדירה מסוימת בצו הבית המשותף, כך שהוא שייך רק לה.
- בית משותף מורכב — מתחם שנרשם כבית משותף אחד אך מורכב מכמה מבנים או אגפים, שכל אחד מהם מנוהל בנפרד לפי התקנון.
באותה קטגוריה
- ביטול רישום בית משותף — צו של המפקח על רישום המקרקעין שמבטל את רישום הבניין כבית משותף, והזכויות חוזרות להירשם כבעלות משותפת בחלקה.
- בית משותף מורכב — מתחם שנרשם כבית משותף אחד אך מורכב מכמה מבנים או אגפים, שכל אחד מהם מנוהל בנפרד לפי התקנון.
- בית שאינו רשום כבית משותף — בניין עם שתי יחידות או יותר שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ובכל זאת חלים עליו חלק ניכר מכללי הבית המשותף.
- בעלות במושע — בעלות משותפת בחלקה, שבה לכל בעלים חלק יחסי בלתי מסוים בכל הקרקע, בלי שהחלק שלו מסומן בשטח.
- דמי היוון — תשלום חד-פעמי לרשות מקרקעי ישראל שמשחרר את החוכר מדמי חכירה שוטפים ומדמי הסכמה בהעברות עתידיות.
- דמי הסכמה — תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בחכירה שאינה מהוונת, המחושב כחלק מעליית ערך הקרקע.
- החלק ברכוש המשותף — השיעור היחסי שכל דירה מחזיקה ברכוש המשותף. ברירת המחדל היא יחס שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבניין.
- הסכם שיתוף — הסכם בין בעלים משותפים בחלקה שקובע מי משתמש באיזה חלק ואיך מנוהל הנכס. כשהוא נרשם, כוחו יפה גם כלפי רוכשים עתידיים.