סגירת תמ"א 38 והוראות מעבר
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
תמ"א 38 פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026. בקשה שהוגשה לפני המועד ממשיכה להיות מטופלת מכוחה.
הסבר
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קבעה שתוקף התמ"א פג ב-1 באוקטובר 2023. ועדות מקומיות שקיבלו החלטה במועד והגישו תוכנית מחליפה קיבלו הארכה עד 18 במאי 2026, או עד אישור התוכנית המחליפה, לפי המוקדם. הוראת המעבר קובעת שעל בקשה להיתר שהוגשה בתוך התקופה ימשיכו לחול הוראות התמ"א כנוסחן בעת הגשת הבקשה. כלומר מה שקובע הוא תאריך ההגשה ולא תאריך ההיתר, וההיתר יכול להינתן גם אחרי מועד הפקיעה. אם הבקשה נדחתה ונדרש להגישה מחדש, המועד הקובע הוא מועד ההגשה החדשה. פרויקט שקיבל היתר בתוקף אינו מושפע מהפקיעה, אך ההיתר עצמו מוגבל בזמן ויש להתחיל בעבודות בתוך התקופה הקבועה בדין. מי שלא הגיש בזמן נדרש למסלול אחר, לרוב תוכנית מקומית מחליפה או תוכנית לרישוי מהיר, ומעבר כזה משנה את היקף הזכויות ולכן גם את התמורה שהובטחה.
מה לבדוק
אם יש לכם הסכם תמ"א 38 חתום, בדקו בוועדה המקומית מה תאריך הגשת הבקשה להיתר ומה סטטוס הטיפול בה. אחר כך קראו מה קובע ההסכם לגבי שינוי מסלול. סעיף שמאפשר ליזם לשנות את התמורה בעקבות שינוי סטטוטורי הוא הסעיף שחשוב לקרוא.
איפה זה מופיע
בתיק הבקשה להיתר בוועדה המקומית, בשדה תאריך ההגשה — ובסעיף בהסכם שמדבר על שינוי סטטוטורי ועל מה קורה לתמורה בעקבותיו.
הטעות הנפוצה
רבים בודקים מתי ניתן ההיתר. הקובע הוא מועד הגשת הבקשה, ולכן היתר יכול לצאת גם היום מכוח בקשה שהוגשה בזמן — אבל בקשה שנדחתה והוגשה מחדש נבחנת לפי המועד החדש.
מוכר גם כ: ביטול תמ"א 38, פקיעת תמ"א 38, מה קורה אחרי תמ"א 38.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תמ"א 38 — תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שנתנה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק. פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
- תוכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית — תוכנית שהרשות המקומית מכינה וקובעת בה איפה בעיר מותרת התחדשות, באיזה מסלול וכמה זכויות בנייה יינתנו בכל אזור.
- פינוי-בינוי — מסלול מתחמי שבו כמה בניינים ישנים נהרסים יחד, ובמקומם נבנית שכונה חדשה עם יותר יחידות דיור ושטחי ציבור.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.