תמ"א 38/2
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
מסלול שבו הבניין הישן נהרס כולו ובמקומו נבנה בניין חדש, ובעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין החדש.
הסבר
בעלי הדירות מפנים את הבניין ועוברים לשכירות שהיזם מממן, לרוב לשלוש עד ארבע שנים לפי לוח הזמנים בהסכם. בסוף התהליך הם מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומעלית, בבניין עם מערכות חדשות ותקופת בדק לפי חוק המכר. התמורה גבוהה יותר מאשר בחיזוק, אבל גם החשיפה גבוהה יותר, כי הנכס הקיים נהרס לפני שהחדש קיים. המסלול חל על בניין בודד או על מספר בניינים קטן, ולא על מתחם שלם. גם כאן, אחרי פקיעת תמ"א 38 הפעילות עברה לחלופת שקד ולתוכניות מתאר מקומיות.
מה לבדוק
בדקו את הערבויות: ערבות חוק מכר לדירה החדשה, ערבות לתשלומי השכירות לכל תקופת הבנייה, וערבות רישום. שאלו מה קורה לערבויות אם הפרויקט מתעכב מעבר ללוח הזמנים.
איפה זה מופיע
בסעיף הערבויות בהסכם, בחוזה השכירות שאתם חותמים עליו לתקופת הבנייה, וברגע מסירת המפתח ליזם ביום הפינוי.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא שערבות חוק המכר מכסה גם איחור במסירה. היא מכסה בעיקר את אי-מסירת הדירה, ואילו איחור ותשלומי השכירות מגובים בערבויות ובסעיפים נפרדים לחלוטין.
מוכר גם כ: תמא 38 2, תמ"א 38 הריסה ובנייה, מסלול הריסה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תמ"א 38/1 — מסלול חיזוק שבו הבניין הקיים נשאר על מקומו, מחוזק כנגד רעידות אדמה ומקבל תוספות: ממ"ד, מרפסת, מעלית וקומות.
- פינוי-בינוי — מסלול מתחמי שבו כמה בניינים ישנים נהרסים יחד, ובמקומם נבנית שכונה חדשה עם יותר יחידות דיור ושטחי ציבור.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.