תמ"א 35
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
תוכנית המתאר הארצית שקובעת את מדיניות הפיתוח והבנייה בישראל, ומעדיפה ציפוף והתחדשות בתוך המרקם הבנוי על פני התפרסות.
הסבר
התוכנית אושרה בממשלה בשנת 2005 ועודכנה מאז בתיקונים. היא מחלקת את המדינה למרקמים ומגדירה לכל מרקם את עוצמת הפיתוח המותרת. היא נמצאת בראש ההיררכיה התכנונית, וכל תוכנית מקומית צריכה להתיישב איתה. עבור התחדשות עירונית זו התשתית הרעיונית: המדיניות הארצית מעדיפה לנצל שטח עירוני קיים במקום להרחיב לשטחים פתוחים. מי שעוסק בבניין בודד לא ייגע בה ישירות, אבל היא מסבירה למה עיריות מקדמות ציפוף באזורים ותיקים.
מה לבדוק
אין כאן בדיקה פרטנית לבניין. השימוש המעשי הוא להבין את ההיגיון שמאחורי מדיניות הציפוף העירונית, כשמנסים להעריך אם אזור מסוים צפוי לקבל זכויות בעתיד.
איפה זה מופיע
במסמכי הרקע של תוכנית עירונית, בפרק שמסביר איך היא מתיישבת עם המדיניות התכנונית הארצית.
הטעות הנפוצה
רבים מצפים למצוא בה תשובה לגבי הבניין שלהם. זו תוכנית מדיניות ברמת מרקמים, ואי אפשר לגזור ממנה מספר קומות או יחידות דיור למגרש מסוים.
מוכר גם כ: תמא 35, תוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה ולפיתוח.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- תב"ע — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות על מגרש מסוים: ייעוד הקרקע, שטחי בנייה, מספר קומות ומספר יחידות דיור.
- תמ"א 70 — תוכנית מתאר ארצית שמסדירה את מרחבי תחנות המטרו בגוש דן ואת הפיתוח העירוני המוגבר סביבן.
- תוכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית — תוכנית שהרשות המקומית מכינה וקובעת בה איפה בעיר מותרת התחדשות, באיזה מסלול וכמה זכויות בנייה יינתנו בכל אזור.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.