תביעה נגד דייר סרבן
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
ההליך שבו בעלי הדירות שהסכימו פועלים משפטית נגד המסרב. הערכאה והסעד שונים בין מסלול חוק החיזוק למסלול פינוי-בינוי.
הסבר
במסלול פינוי-בינוי ההליך מתנהל בבית המשפט. אם בית המשפט מוצא שהסירוב בלתי סביר, החוק מציע לו שתי דרכי פעולה: לקבוע שהמסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים בשל הנזק שנגרם מאי-ביצוע העסקה, או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה במקבץ, שיתקשר בעסקה בשם המסרב. האפשרות השנייה נוספה לחוק בתיקון מס' 6 ונכנסה לתוקף באוקטובר 2018. במסלול חוק החיזוק, כלומר חיזוק עם תוספת דירות או הריסה ובנייה, ההליך מתנהל לפני המפקח על רישום המקרקעין, שרשאי לאשר את ביצוע העבודה וגם למנות אדם שיחתום על המסמכים במקום המסרב. ההליך אורך זמן ועולה כסף לשני הצדדים, ולכן ברוב הפרויקטים מגיעים להסכמה בלעדיו.
מה לבדוק
לפני פנייה להליך, בקשו מעורך הדין של הדיירים הערכה בכתב של הערכאה, של משך הזמן ושל העלות. בדרך כלל זול יותר לתקן את הפער בעסקה מאשר לתבוע.
איפה זה מופיע
במכתב ההתראה ששולח עורך הדין של הרוב, ואחר כך בכתב התביעה שמוגש לבית המשפט או למפקח על רישום המקרקעין, בהתאם למסלול.
הטעות הנפוצה
מניחים שהתביעה מכריחה את המסרב לחתום. הסעד הוא בדרך כלל אחריות בנזיקין או מינוי אדם שיחתום במקומו, והערכאה עצמה שונה בין מסלול פינוי-בינוי למסלול חוק החיזוק.
מוכר גם כ: תביעת פיצויים נגד סרבן, הליך נגד דייר סרבן.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- דייר סרבן — בעל דירה שמסרב לחתום על עסקה שהרוב הדרוש כבר אישר, וסירובו נמצא בלתי סביר בהליך מול ערכאה מוסמכת.
- סירוב סביר — הנימוקים שהחוק מכיר בהם כהצדקה לסירוב לעסקת פינוי-בינוי, כך שהמסרב אינו חשוף לתביעת פיצויים מצד השכנים.
- המפקח על רישום המקרקעין — גורם שיפוטי במשרד המשפטים שמכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, כולל תביעות במסלולי חוק החיזוק.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.