דייר סרבן
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
בעל דירה שמסרב לחתום על עסקה שהרוב הדרוש כבר אישר, וסירובו נמצא בלתי סביר בהליך מול ערכאה מוסמכת.
הסבר
עצם ההתנגדות אינה הופכת אדם לסרבן. אדם נחשב סרבן רק אחרי שגורם שיפוטי בחן את נימוקיו וקבע שהם אינם סבירים. עד לקביעה כזאת מדובר בבעל דירה שמימש זכות לגיטימית לשקול ולסרב. אם נקבע שהסירוב בלתי סביר, בית המשפט רשאי לחייב את המסרב בפיצוי לשכנים המסכימים על הנזק שנגרם מאי-ביצוע העסקה, או לחלופין לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בעסקה בשמו. אם נבחר מסלול הפיצוי, בית המשפט רשאי לקבוע שהמסרב יישא רק בחלק מהנזק, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, ובכלל זה בהתחשב בכושר הפירעון שלו ובנסיבות העסקה.
מה לבדוק
לפני שמתייגים שכן כסרבן, בקשו ממנו לנמק בכתב. חלק גדול מהסירובים נובע מפער בפרט אחד, כמו קומה, שטח או בטוחה, שאפשר לפתור בלי הליך.
איפה זה מופיע
במכתב ההתראה שעורך הדין של הרוב שולח, ולאחר מכן בכתב התביעה ובהחלטה של בית המשפט או של המפקח על רישום המקרקעין.
הטעות הנפוצה
המילה נזרקת בקבוצת הוואטסאפ של הבניין הרבה לפני שקיים הליך כלשהו. עד להכרעה שיפוטית אין סרבן, ותיוג פומבי של שכן עלול בעצמו להיחשב לחץ בלתי סביר ולפגוע בעמדת הרוב.
מוכר גם כ: בעל דירה מסרב, סרבן פינוי בינוי, דייר מתנגד.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- סירוב סביר — הנימוקים שהחוק מכיר בהם כהצדקה לסירוב לעסקת פינוי-בינוי, כך שהמסרב אינו חשוף לתביעת פיצויים מצד השכנים.
- תביעה נגד דייר סרבן — ההליך שבו בעלי הדירות שהסכימו פועלים משפטית נגד המסרב. הערכאה והסעד שונים בין מסלול חוק החיזוק למסלול פינוי-בינוי.
- רוב מיוחס — שיעור ההסכמה שקובע חוק פינוי ובינוי כתנאי לפנייה לבית המשפט נגד בעל דירה מסרב: שני שלישים מהדירות במקבץ, לצד סף נפרד בכל בית משותף.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.