שיעור היוון
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
המקדם שממיר הכנסה שנתית לשווי הון בשומה; ככל שהסיכון גבוה יותר, השיעור עולה והשווי יורד.
הסבר
בגישת ההכנסות, השווי מחושב כהכנסה שנתית מחולקת בשיעור ההיוון. אותו נכס שמניב 60 אלף שקל בשנה שווה סכום אחד לפי שיעור של 4% וסכום אחר לגמרי לפי 6%. אותו מקדם משמש גם להיוון תזרים עתידי של פרויקט לערך נוכחי, ולכן הוא מופיע בשומות ובתחשיבי היתכנות. שינוי של חצי נקודת אחוז יכול להזיז את התוצאה בעשרות אחוזים, ולעיתים קרובות ההנמקה לבחירת השיעור היא הסעיף שאיש לא קורא. כשמציגים לכם שווי, המספר שקובע אותו אינו תמיד המספר הגדול שבכותרת.
מה לבדוק
אתרו בשומה שהוצגה לכם את שיעור ההיוון ואת ההנמקה שלו, ובקשו לראות מה קורה לתוצאה אם מוסיפים או מורידים חצי נקודת אחוז. שאלו על אילו עסקאות או נתוני שוק נשען השיעור שנבחר.
איפה זה מופיע
בשומת מקרקעין, בפרק החישוב, לרוב במשפט קצר שמנמק מדוע נבחר שיעור מסוים. בדוח אפס הוא מופיע גם בהיוון תזרים הפרויקט לערך נוכחי.
הטעות הנפוצה
מניחים ששיעור ההיוון הוא נתון שוק אובייקטיבי. זו הנחה של השמאי, שנבחרת בשיקול דעת ומשקפת את הסיכון שהוא ייחס לנכס, ולכן היא ניתנת לבחינה ולערעור מנומק כמו כל הנחה אחרת.
מוכר גם כ: היוון, שיעור תשואה בשומה, מקדם היוון.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- תקן 21 — תקן שמאי מקצועי שקובע איך בודקים כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות ואיך מחלקים את התמורות בין בעלי הדירות.
- שמאי מלווה — בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
- שמאי מכריע — שמאי מקרקעין הממונה בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין כדי להכריע במחלוקת על גובה שומת היטל ההשבחה.
- תשואה ותזרים — תשואה היא היחס בין ההכנסה השנתית לשווי הנכס, ותזרים הוא הכסף שנכנס ויוצא בפועל מדי חודש.
- שווי מכירה — הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.