תשואה ותזרים
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
תשואה היא היחס בין ההכנסה השנתית לשווי הנכס, ותזרים הוא הכסף שנכנס ויוצא בפועל מדי חודש.
הסבר
תשואה ברוטו מחושבת כשכר דירה שנתי חלקי מחיר הרכישה, והיא מתעלמת מוועד בית, ארנונה בתקופות ריקות, תחזוקה, ביטוח, ניהול ומס על הכנסה משכר דירה. תשואה נטו מנכה את כל אלה ומציגה תמונה מציאותית יותר. בנכס בפרויקט התחדשות יש שכבה נוספת: בתקופת הבנייה אין דייר, אבל היזם משלם דמי שכירות לפי ההסכם, ובמקביל ההחזר החודשי על המשכנתא ממשיך. אם דמי השכירות מהיזם נמוכים מההחזר, נוצר תזרים שלילי לאורך כל תקופת הביצוע.
מה לבדוק
בנו טבלת תזרים לתקופת הבנייה: דמי השכירות שהיזם מתחייב לשלם ומנגנון ההצמדה שלהם, מול ההחזר החודשי והעלויות הקבועות. הפער הזה הוא ההשקעה האמיתית.
איפה זה מופיע
בקובץ החישוב שמכינים לפני רכישת דירה להשקעה, ובמצגת של מתווך שמציג תשואה באחוזים. בפרויקט התחדשות זה יושב בסעיף דמי השכירות שבהסכם עם היזם.
הטעות הנפוצה
מתייחסים לתשואה כאילו היא סכום שנכנס לחשבון. תשואה היא יחס חשבונאי, ומה שקובע אם תעמדו בהחזרים הוא התזרים החודשי בפועל, במיוחד בתקופה שבה אין דייר בדירה.
מוכר גם כ: תשואה ברוטו, תשואה נטו, תזרים מזומנים מנכס, תשואה על דירה.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- הון עצמי ואחוז מימון — אחוז המימון הוא חלק המשכנתא מתוך שווי הנכס, וההון העצמי הוא כל היתר שהרוכש מביא מכיסו.
- היתכנות כלכלית של פרויקט — בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
- רכישת זכות לדירה חלופית — רכישה של זכות חוזית לקבל דירה חדשה בפרויקט התחדשות, במקום רכישה של דירה בנויה וקיימת.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.