אחוזי הסכמה בבניין
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
הסבר
הרוב הנדרש אינו מספר אחד, והוא משתנה בין המסלולים. בפינוי-בינוי החוק מדבר על רוב מיוחס: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף בנפרד, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף. עד סוף 2021 נדרשו ארבע חמישיות מהדירות במקבץ ושלושה רבעים מהרכוש המשותף, והרף הופחת בנוסח שחל מ-1 בינואר 2022. בבניין בודד שנהרס ונבנה מחדש, חוק המקרקעין בעניין חיזוק בתים משותפים מאפשר פנייה למפקח על רישום המקרקעין ברוב של שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד שיש בבניין ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות. גם מה שהרוב מאפשר שונה: בפינוי-בינוי בית המשפט רשאי לחייב את המסרב בפיצוי או לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום בשמו, ובמסלול הבניין הבודד המפקח מוסמך לאשר את ביצוע העבודה עצמה. לרוכש האחוז הוא בעיקר אינדיקטור לזמן ולוודאות.
מה לבדוק
שאלו מה אחוז החתימות המדויק היום, מתי נחתמה החתימה האחרונה, ולפי איזה חוק ואיזה מסלול נספר הרוב. שאלו גם מי לא חתם ולמה, כי סירוב מנומק יכול להצביע על בעיה בפרויקט.
איפה זה מופיע
במכתב או בהודעת וואטסאפ מהנציגות, בשורה שמדווחת "הגענו ל-X אחוז", ובשקף הפתיחה בכנס דיירים. ברמה הרשמית המספר נבדק כשמוגשת בקשה למפקח על רישום המקרקעין או תביעה נגד בעל דירה שאינו חותם.
הטעות הנפוצה
רבים סופרים ראשים: כמה שכנים חתמו מתוך כמה. הספירה היא לפי דירות ולפי חלקים ברכוש המשותף, ולכן בעל דירה שבבעלותו שלוש יחידות נספר כשלוש, ושכן אחד שמסרב יכול לשקול יותר משניים אחרים.
מוכר גם כ: רוב נדרש, חתימות דיירים, רוב מיוחס, דייר סרבן.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- סטטוס פרויקט התחדשות — המיקום המדויק של הפרויקט בשרשרת השלבים, ממגעים ראשוניים ועד היתר בנייה וביצוע בשטח.
- רכישת דירה בבניין שחתם הסכם התחדשות — רכישת דירה בבניין שבעליו כבר חתמו על הסכם עם יזם, כך שהרוכש קונה גם את ההסכם על תנאיו.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.
- היתכנות כלכלית של פרויקט — בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.
- דירה בבניין בתהליך תמ"א 38 — נכס שמשווק כבעל פוטנציאל מכוח תמ"א 38, בתקופה שבה התוכנית הארצית כבר פקעה ואינה מאפשרת בקשות חדשות.