דיור בהישג יד להשכרה
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.
הסבר
תוכניות מסוימות מייעדות חלק מהיחידות להשכרה במחיר מופחת או להשכרה ארוכת טווח, כמטרה ציבורית מוכרת. ההסדר קובע בדרך כלל תקרה לדמי השכירות ביחס לשכר הדירה המקובל באותו אזור, תקופת השכרה מזערית, ומגבלה על קצב עדכון דמי השכירות. המספרים עצמם נקבעים בהוראות התוכנית ובחקיקה החלה עליה, והם אינם אחידים. מה שזה אומר בפועל בבניין מעורב: חלק מהדירות אינן זמינות למכירה, ומפעיל השכירות הוא בעל דירות משמעותי בבית המשותף. תמהיל הבעלות, אופי השכנים ואופן ניהול הרכוש המשותף נקבעים כבר בשלב התוכנית, לא אחרי האכלוס.
מה לבדוק
בדקו בתוכנית החלה על המגרש אם יש יחידות בהישג יד או להשכרה ארוכת טווח, כמה מהן ובאילו קומות. בקשו לראות את הוראות התוכנית עצמן לגבי תקרת דמי השכירות ותקופת ההשכרה, ושאלו מי יפעיל אותן וכיצד זה משפיע על התקנון ועל ניהול הרכוש המשותף.
איפה זה מופיע
בהוראות התוכנית החלה על המגרש, בסעיף שמפרט את תמהיל היחידות, ולעיתים בטבלת השטחים שבתשריט. בחומרי השיווק של הפרויקט זה כמעט לא מוזכר.
הטעות הנפוצה
מקובל לחשוב שמדובר בדיור ציבורי או בשיכון. אלה דירות בשוק החופשי שהושכרו בתנאים מוסדרים, והשאלה המעשית לבית המשותף היא מי המפעיל שמחזיק אותן ומי מייצג אותן באסיפת הדיירים.
מוכר גם כ: דיור בר השגה, שכירות במחיר מופחת, דיור להשכרה ארוכת טווח.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- עלויות אחזקה בבניין החדש — ההוצאה החודשית השוטפת בבניין החדש, שגבוהה מזו של הבניין הישן בגלל מעליות, לובי, חניון ומערכות משותפות.
- תוכנית מפורטת — תוכנית סטטוטורית ברמת פירוט שמאפשרת להוציא מכוחה היתר בנייה ישירות, בלי צורך בתוכנית נוספת אחריה.
- מחיר מטרה — תוכנית ממשלתית שבה הקרקע משווקת במכרז עם מחיר מכירה מוכתב מראש, והדירות נמכרות לזכאים שנבחרו בהגרלה.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דירה בבניין בתהליך תמ"א 38 — נכס שמשווק כבעל פוטנציאל מכוח תמ"א 38, בתקופה שבה התוכנית הארצית כבר פקעה ואינה מאפשרת בקשות חדשות.