רוכש שטרם נרשם כבעלים
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
מי שקנה דירה וטרם הושלם רישומה על שמו מחזיק בזכות חוזית ובהערת אזהרה, וצריך לוודא שהחתימה שלו היא זו שנספרת.
הסבר
בין מועד הרכישה למועד הרישום בטאבו עוברים לפעמים חודשים ארוכים, ולעיתים שנים, במיוחד בבניינים שרישום הבית המשותף בהם לא הושלם. בתקופה הזו הבעלים הרשום הוא עדיין המוכר, והרוכש מופיע בנסח כבעל הערת אזהרה בלבד. בפרויקט התחדשות זה מייצר שאלה מעשית: מי חותם על ההסכם, חתימת מי נספרת ברוב, ומי אמור לקבל בסוף את דירת התמורה. הפתרון נגזר ממה שנקבע בחוזה הרכישה ובאופן שבו מנוהלות הזכויות, ולעיתים מחייב צירוף של המוכר או ייפוי כוח מתאים.
מה לבדוק
אם רכשתם דירה שהרישום על שמה לא הושלם, הציגו לעורך הדין של הדיירים את חוזה הרכישה ואת הנסח עם הערת האזהרה, ובקשו בכתב מה נדרש כדי שהחתימה שלכם תיספר. אל תניחו שהערת אזהרה לבדה מספיקה.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו: שם המוכר מופיע בשורת הבעלים, ושמכם מופיע בסעיף ההערות תחת הערת אזהרה. שכיח במיוחד בבניינים שרישום הבית המשותף בהם לא הושלם.
הטעות הנפוצה
מניחים שהערת אזהרה שקולה לבעלות. היא הגנה מפני עסקה נוגדת, לא זכות בעלות, ולבדה אינה מספיקה כדי שהחתימה תיספר ברוב.
מוכר גם כ: דירה שנרכשה ולא נרשמה, הערת אזהרה בלי רישום בעלות, מי חותם כשהרישום לא הושלם.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- הערת אזהרה — רישום במרשם המקרקעין שמודיע לכל צד שלישי כי הבעלים התחייב לעשות עסקה בנכס לטובת אדם מסוים.
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
- רכישת דירה בבניין שכבר בתהליך — רכישת דירה בבניין שכבר חתום או מתארגן מול יזם, כאשר הרוכש נכנס לנעלי המוכר על כל ההתחייבויות.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.