רוב דרוש בהריסה ובנייה
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
בהריסה ובנייה לפי חוק החיזוק המפקח רשאי לאשר את הפרויקט בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות, במקום 80% שנדרשו עד 2023.
הסבר
נקודת המוצא בחוק היא הסכמת כל בעלי הדירות. עד אמצע 2023 המפקח היה רשאי לאשר ביצוע רק בתביעה של בעלי ארבע חמישיות מהדירות, שצמודות לדירותיהם ארבע חמישיות מהרכוש המשותף. במסגרת חוק ההסדרים ב-2023 הרף הופחת לשני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, והנוסח המופחת חל מ-1 ביולי 2023. המסלול המופחת חל רק בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות. בבניין קטן מזה, או כשרשומים בו שני בעלים בלבד, נדרשת הסכמת כולם. גם כשהרוב מתקיים, המפקח לא יאשר את העבודה אם בעל דירה התנגד בשל אחת מעילות הסירוב שבחוק פינוי ובינוי, כמו היעדר כדאיות כלכלית או היעדר בטוחות הולמות.
מה לבדוק
בבניין של ארבע או חמש דירות ודאו כמה בעלים רשומים יש בפועל, ולא כמה משפחות מתגוררות. שני אחים שירשו דירה נספרים אחרת מבעלים יחיד.
איפה זה מופיע
בטבלת המעקב שמנהלת הנציגות מול רשימת הדירות, ואם ההסכמה לא הושלמה — בכתב התביעה שמוגש למפקח על רישום המקרקעין.
הטעות הנפוצה
מבינים ששני שלישים הם רוב שמאשר את הפרויקט. זהו הסף שמאפשר לפנות למפקח, ההכרעה נתונה לו, והוא רשאי שלא לאשר אם מתקיימת עילת סירוב.
מוכר גם כ: רוב תמ"א 38/2, רוב הריסה ובנייה, 80 אחוז הריסה ובנייה.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- רוב דרוש בתמ"א 38 חיזוק — בחוק החיזוק תוספת דירות לבניין קיים מחייבת בעיקרון את הסכמת כולם, אך המפקח רשאי לאשר אותה בתביעה של בעלי שני שלישים.
- רוב מיוחס — שיעור ההסכמה שקובע חוק פינוי ובינוי כתנאי לפנייה לבית המשפט נגד בעל דירה מסרב: שני שלישים מהדירות במקבץ, לצד סף נפרד בכל בית משותף.
- דייר סרבן — בעל דירה שמסרב לחתום על עסקה שהרוב הדרוש כבר אישר, וסירובו נמצא בלתי סביר בהליך מול ערכאה מוסמכת.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.