רוב דרוש בתמ"א 38 חיזוק
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
בחוק החיזוק תוספת דירות לבניין קיים מחייבת בעיקרון את הסכמת כולם, אך המפקח רשאי לאשר אותה בתביעה של בעלי שני שלישים.
הסבר
החוק מבחין בין סוגי עבודות, ולכל אחד סף אחר וגם מנגנון אחר. עבודת חיזוק ברכוש המשותף בלי דירה חדשה ובלי הרחבה טעונה החלטה מראש של רוב בעלי הדירות, וההחלטה עצמה מתירה את העבודה (סעיף 3). בעל דירה שרואה בה פגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לפנות למפקח בתביעה. הרחבת דירות קיימות טעונה החלטה מראש של בעלי 60% מהדירות, גם כאן בלי צורך בפנייה למפקח (סעיף 4). לבניית דירה חדשה, על הגג או בקומת העמודים, נקודת המוצא בחוק היא הסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 5). ואולם המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה של בעלי שני שלישים מהדירות, שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף, לאחר שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון. כלומר שני השלישים אינם רוב שמתיר בנייה אלא רוב שמאפשר לפתוח הליך.
מה לבדוק
שאלו במפורש איזה סוג עבודה מתוכנן: חיזוק בלבד, הרחבת דירות קיימות, תוספת דירות או הריסה. הרוב הנדרש שונה בין המסלולים, וגם המשמעות ההנדסית למבנה שונה.
איפה זה מופיע
בפרוטוקול אסיפת הדיירים שבו נרשמה ההחלטה, ובהודעה שנתלית בכניסה לבניין לפני האסיפה.
הטעות הנפוצה
מדברים על הרוב הדרוש כאילו הוא מספר אחד. הסף משתנה לפי סוג העבודה — חיזוק, הרחבת דירות או תוספת דירה — וגם המנגנון שונה: חלק מהעבודות מוכרעות באסיפה וחלק רק בהליך אצל המפקח.
מוכר גם כ: רוב לתמ"א 38/1, אחוז הסכמה תמ"א 38, רוב דרוש לתוספת דירות בבניין.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- רוב דרוש בהריסה ובנייה — בהריסה ובנייה לפי חוק החיזוק המפקח רשאי לאשר את הפרויקט בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות, במקום 80% שנדרשו עד 2023.
- המפקח על רישום המקרקעין — גורם שיפוטי במשרד המשפטים שמכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, כולל תביעות במסלולי חוק החיזוק.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.