פינוי-בינוי
קטגוריה: מסלולים ותוכניות — המסלולים השונים של התחדשות עירונית והמסגרות התכנוניות שמאפשרות אותם.
מסלול מתחמי שבו כמה בניינים ישנים נהרסים יחד, ובמקומם נבנית שכונה חדשה עם יותר יחידות דיור ושטחי ציבור.
הסבר
בניגוד למסלול של בניין בודד, כאן מתכננים מחדש שטח שלם: כבישים, מבני ציבור, שטחים פתוחים ותשתיות. זה דורש תוכנית סטטוטורית חדשה שעוברת אישור בוועדה המקומית או המחוזית, ולכן התהליך ארוך. נתונים שמפרסמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדברים על כ-10 עד 12 שנים מההכרזה על המתחם ועד האכלוס, ומהשלב הראשוני של ההתארגנות הזמן ארוך עוד יותר. בתמורה, היקף הזכויות גדול יותר ולכן גם התמורה לבעלי הדירות לרוב גדולה יותר. אחרי פקיעת תמ"א 38 פינוי-בינוי הוא המסלול המרכזי להתחדשות מתחמית בישראל. הוודאות בשלב החתימה נמוכה: חותמים לפני שיש תוכנית מאושרת, ולפעמים לפני שיש הכרזה על המתחם.
מה לבדוק
בררו באיזה שלב סטטוטורי נמצאת התוכנית: רעיון, הגשה, הפקדה להתנגדויות או אישור. חתימה על הסכם כשהתוכנית עוד לא הופקדה משמעותה שנים של המתנה בלי ודאות תכנונית.
איפה זה מופיע
בכנס הדיירים הראשון, בשקף שמציג את לוח הזמנים — שם נחשף הפער בין מועד החתימה למועד האכלוס.
הטעות הנפוצה
רבים מבינים שהחתימה מתחילה ספירה לאחור לבנייה. בפינוי-בינוי חותמים לרוב לפני שיש תוכנית מאושרת ולעיתים לפני שיש הכרזה, והדרך מההכרזה ועד האכלוס נמדדת בעשור ויותר.
מוכר גם כ: פינוי בינוי, פינוי ובינוי, התחדשות מתחמית.
רלוונטי ל: רוכשים, בעלי דירות.
מונחים קשורים
- מתחם מוכרז — שטח שמנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריז עליו רשמית כמתחם פינוי ובינוי, מה שמפעיל הטבות מס ומנגנונים משפטיים.
- מסלול מיסוי — מסלול פינוי-בינוי שבו היזם הוא שמבקש את ההכרזה על המתחם, בהסכמת הרשות המקומית, והוא זה שמוביל את התכנון.
- מסלול רשויות — מסלול פינוי-בינוי שבו ההכרזה נעשית ביוזמה ציבורית והרשות המקומית מובילה את התכנון עד לאישורו, לפני שיזם נכנס לתמונה.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
באותה קטגוריה
- בינוי-פינוי-בינוי — שיטת ביצוע שבה בונים תחילה בניין חדש בשטח פנוי במתחם, מעבירים אליו את הדיירים, ורק אז הורסים את הבניין הישן.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, ואחראי על הכרזת מתחמי פינוי-בינוי, על מימון מינהלות עירוניות ועל קביעת נהלים בתחום.
- התחדשות מבנית מול התחדשות מתחמית — התחדשות בניינית מטפלת בבניין בודד או בכמה בניינים, והתחדשות מתחמית מתכננת מחדש שכונה שלמה כולל תשתיות ושטחי ציבור.
- התחדשות עירונית — מונח גג לכל המסלולים שבהם בניין או מתחם ישן מחוזק, מעובה או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לדירות משופרות לבעליהן.
- ותמ"ל — ועדה ארצית שמאשרת תוכניות דיור גדולות במסלול מזורז, לאחר שהוכרז על השטח כמתחם מועדף לדיור.
- חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית — חוק משנת 2026 שיוצר מסלול ייעודי ומזורז לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית מתחמית.
- חלופת שקד — מסלול קבוע בחוק להתחדשות של בניין בודד, שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה משנת 2022 והעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במקום תמ"א 38.