נכס הקדש בבית משותף
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
דירה שהוקדשה למטרה ציבורית או דתית ומנוהלת בידי נאמן, שאינו רשאי לפעול בה כמו בעלים פרטי.
הסבר
הקדש נוצר כשבעלים מקדיש נכס למטרה מוגדרת וממנה נאמן שמנהל אותו לפי כתב ההקדש. בהקדש ציבורי הנאמן חייב בדיווח לרשם ההקדשות במשרד המשפטים ופועל תחת פיקוחו. הצטרפות של הקדש לעסקת התחדשות אינה החלטה של הנאמן לבדו: היא נבחנת מול מטרות ההקדש ומול לשון כתב ההקדש, ולעיתים טעונה אישור נוסף. בבניינים ותיקים במרכזי ערים זו מציאות שכיחה יותר ממה שנדמה, והיא מוסיפה זמן ללוח הזמנים של הפרויקט.
מה לבדוק
בררו בנסח מי הבעלים הרשום, ואם מדובר בהקדש בקשו מהנאמן את כתב ההקדש ואת האישור הנדרש לו להצטרפות. אל תספרו את חתימתו ברוב לפני שקיבלתם את שני המסמכים.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו, בשורת הבעלים, כשבמקום שם פרטי מופיע שם של הקדש, עמותה או מוסד דת. שכיח בבניינים ותיקים במרכזי ערים.
הטעות הנפוצה
מתייחסים לנאמן כאל בעל דירה רגיל שרק צריך לחתום. הנאמן כפוף לכתב ההקדש ולפיקוח רשם ההקדשות, וההצטרפות נבחנת מול מטרות ההקדש ולא מול כדאיות העסקה.
מוכר גם כ: הקדש, דירת הקדש, נאמן הקדש פינוי בינוי.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- בעל דירה שלא ניתן לאתרו — דירה שהבעלים הרשום שלה נעלם, עזב את הארץ או נפטר בלי יורשים ידועים, והפרויקט נעצר בגללה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.