בעל דירה שנפטר
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
מצב שבו הבעלים הרשום נפטר, ולא ניתן לחתום על עסקה בשם הדירה עד שהזכויות מוסדרות על שם היורשים.
הסבר
כדי לחתום נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה מרשם הירושה, ולעיתים גם מינוי מנהל עיזבון. כשיש כמה יורשים כולם צריכים להסכים, ולכן דירה אחת יכולה לעכב את ספירת הרוב במשך חודשים. כדאי להסדיר בין היורשים מראש מי מקבל את הדירה החדשה או את התמורה. ככל שהבניין ותיק יותר, כך גדל הסיכוי שיש בו כמה דירות במצב הזה.
מה לבדוק
בשלב מיפוי הבעלויות בקשו נסח טאבו לכל דירה וסמנו את הדירות שבהן הבעלים נפטר. פתיחת הליכי הירושה במקביל לתכנון חוסכת חודשים.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו, כששם הבעלים הוא של אדם שנפטר לפני שנים והרישום לא שונה, ובצו שמציג בן המשפחה כשהוא מגיע לחתום.
הטעות הנפוצה
מניחים שצוואה מספיקה כדי לחתום. עד שניתן צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה אין מסמך שמאפשר לפעול בנכס, וגם לאחריו נדרשת הסכמת כל היורשים ולא רק של מי שמחזיק בדירה.
מוכר גם כ: עיזבון, דירה בירושה בפינוי בינוי, צו ירושה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- ריבוי בעלים בדירה אחת — דירה הרשומה על שם כמה בעלים. הדירה נספרת פעם אחת בספירת הרוב, אך נדרשת חתימה של כל בעלי הזכויות בה.
- חתימה חלקית — מצב שבו חלק מבעלי הדירות חתמו והשאר לא. לחתימה חלקית יש משמעות מסחרית, אך היא לא מספיקה כדי להתחיל לבנות.
- רוב מיוחס — שיעור ההסכמה שקובע חוק פינוי ובינוי כתנאי לפנייה לבית המשפט נגד בעל דירה מסרב: שני שלישים מהדירות במקבץ, לצד סף נפרד בכל בית משותף.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.