הקמת ועד בית בבניין חדש
קטגוריה: הנדסה, בנייה ואיכות — הצד ההנדסי: תקנים, ביצוע, ליקויים ואחריות — מה שרואים בתוכניות ובמפרט.
המעבר מניהול היזם לניהול הדיירים: מנציגות זמנית שממנה המפקח עם צו הרישום, לנציגות שנבחרת בידי בעלי הדירות.
הסבר
עד שהבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים המצב הוא ביניים. חוק המקרקעין קובע שעם רישום הבית ימנה המפקח שנתן את צו הרישום נציגות זמנית, עד שתיכון הנציגות הראשונה לפי התקנון. מועד כינוס האסיפה הכללית הראשונה נקבע בתקנון החל על הבניין. עד אז הבניין מנוהל בפועל בידי היזם או מטעמו, לעיתים במשך שנים. ועד שמוקם מוקדם ופועל בצורה מתועדת, עם פרוטוקולים, חשבון בנק וספר חיובים, הוא הגורם שיכול לפעול בשם כלל הדיירים בעניין ליקויים ברכוש המשותף. בבניין שעבר התחדשות עירונית זה משמעותי, כי הליקויים היקרים נמצאים ברכוש המשותף ולא בתוך הדירות.
מה לבדוק
בררו מתי נרשם הבניין כבית משותף, ובדקו בתקנון החל עליו מתי ואיך מכנסים את האסיפה הכללית הראשונה. תעדו כל אסיפה בפרוטוקול חתום, ופתחו חשבון בנק על שם הבית המשותף לפני שגובים כספים.
איפה זה מופיע
ברגע שצו רישום הבית המשותף יוצא מלשכת המפקח על רישום המקרקעין, ובפועל — באסיפת הדיירים הראשונה שמישהו טורח לזמן, לרוב אחרי שמתגלה ליקוי משותף יקר.
הטעות הנפוצה
רבים ממתינים לרישום הבית המשותף כדי להתארגן. אין מניעה לפעול כנציגות מתועדת עוד לפני כן, ובשנים שבין האכלוס לרישום נסגרות בפועל תקופות בדק של הרכוש המשותף.
מוכר גם כ: אסיפה כללית ראשונה, נציגות ראשונה בבית משותף, מעבר מניהול היזם לדיירים.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- רישום בית משותף וצו רישום — הליך אצל המפקח על רישום מקרקעין שקובע רשמית מה כל דירה, מה צמוד לה ומה נחשב רכוש משותף בבניין.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- חברת ניהול ודמי ניהול בבניין חדש — גורם חיצוני שמנהל את הרכוש המשותף תמורת תשלום חודשי, שלעיתים נקבע מראש בהסכם או בתקנון מטעם היזם.
- רכוש משותף והצמדות — כל מה שאינו חלק מדירה מסוימת, כמו לובי, מעליות, גג וחניון. גבולותיו נקבעים בצו הרישום ובתקנון, לא בהיגיון.
באותה קטגוריה
- אבק מאתר בנייה — חלקיקים שמשתחררים מהריסה, חפירה, ניסור ותנועת משאיות; מטרד בריאותי ממשי לדיירים ולשכנים, ויש דרכים מעשיות להפחיתו.
- אחריות היזם מול אחריות הקבלן המבצע — מי הכתובת לליקוי: חובת התיקון בחוק המכר מוטלת על המוכר שאיתו חתמתם, גם כשהעבודה בוצעה בידי גורם אחר.
- אי-התאמה יסודית — ליקוי בחלקי הבניין שנושאים ומעבירים עומסים לקרקע ונוגע ליציבות הבניין ולבטיחותו. הליקוי החמור ביותר.
- איטום — מערכת החומרים והפרטים שמונעת חדירת מים לבניין: בגג, במרפסות, בחדרים רטובים, בקירות חוץ ובמרתף.
- אכלוס לפני סיום הפרויקט — מצב שבו דיירים נכנסים לגור בעוד עבודות בניין ופיתוח נמשכות סביבם, לרוב אחרי טופס 4 ולפני תעודת גמר.
- אסבסט בבניין ישן — בבניינים ותיקים עשויים להימצא אלמנטים המכילים אסבסט; פירוקם מותר רק בידי קבלן אסבסט מורשה ובהיתר.
- בדק בית לאחר מסירה — בדיקה הנדסית של הדירה אחרי שכבר גרים בה, שנועדה לתפוס ליקויים שמתגלים רק בשימוש ולפני שתקופות הבדק נסגרות.
- בידוד אקוסטי — יכולת הבניין לחסום מעבר רעש בין דירות, מחדר המדרגות ומהחוץ. מוסדר בת"י 1004 ובתקנות תכן הבנייה.