חברת ניהול ודמי ניהול בבניין חדש
קטגוריה: הנדסה, בנייה ואיכות — הצד ההנדסי: תקנים, ביצוע, ליקויים ואחריות — מה שרואים בתוכניות ובמפרט.
גורם חיצוני שמנהל את הרכוש המשותף תמורת תשלום חודשי, שלעיתים נקבע מראש בהסכם או בתקנון מטעם היזם.
הסבר
בבניינים חדשים, ובעיקר במגדלים, נהוג שהיזם קובע מראש בהסכם או בתקנון המוסכם שהבניין ינוהל בידי חברת ניהול, ולעיתים גם מי תהיה החברה. דמי הניהול בבניין חדש גבוהים מהותית מדמי ועד בבניין ישן, כי הם מכסים לובי, מעליות, משאבות, מערכות בטיחות, גינון ולעיתים שמירה. סכסוך בין בעלי דירות לבין חברת ניהול נדון בפני המפקח על רישום המקרקעין, וההכרעה נסמכת על נוסח ההסכם והתקנון ועל נסיבות המקרה. השאלה המעשית היא מי מחזיק בזכות להחליף את החברה, לכמה זמן ההסכם ובאיזה רוב אפשר לשנותו. את התשובה קובעים המסמכים שנחתמו הרבה לפני שנכנסתם לגור.
מה לבדוק
בקשו לראות לפני חתימה את נוסח הסכם הניהול ואת סעיפי התקנון המוסכם: מי בוחר את החברה, לאיזו תקופה ובאיזה רוב אפשר להחליפה. בקשו אומדן דמי ניהול חודשיים למ"ר.
איפה זה מופיע
בנספח נפרד להסכם, שנחתם יחד עם התקנון המוסכם. ההיכרות המעשית מגיעה בחיוב הראשון שנכנס להוראת קבע חודש-חודשיים אחרי הכניסה לדירה.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא שרוב דיירים יכול להחליף את החברה מתי שירצה. תקופת ההתקשרות והרוב הדרוש נקבעים במסמכים שנחתמו לפני האכלוס, ולעיתים נגזרים מהתקנון ולא מהחלטת האסיפה.
מוכר גם כ: אחזקת הבניין החדש, דמי ניהול בבניין, דמי ניהול במגדל, הסכם ניהול מטעם היזם, חברת ניהול, חברת ניהול ואחזקה בבניין החדש, מתחזק בבית משותף.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- עלויות אחזקה בבניין החדש — ההוצאה החודשית השוטפת בבניין החדש, שגבוהה מזו של הבניין הישן בגלל מעליות, לובי, חניון ומערכות משותפות.
- קרן תחזוקה בפינוי-בינוי — השלמה של הפער בין דמי הוועד ששולמו בבניין הישן לעלות התחזוקה בבניין החדש, שחלקה זכות שבחוק וחלקה עניין להסכם.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- המפקח על רישום המקרקעין — גורם שיפוטי במשרד המשפטים שמכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, כולל תביעות במסלולי חוק החיזוק.
באותה קטגוריה
- אבק מאתר בנייה — חלקיקים שמשתחררים מהריסה, חפירה, ניסור ותנועת משאיות; מטרד בריאותי ממשי לדיירים ולשכנים, ויש דרכים מעשיות להפחיתו.
- אחריות היזם מול אחריות הקבלן המבצע — מי הכתובת לליקוי: חובת התיקון בחוק המכר מוטלת על המוכר שאיתו חתמתם, גם כשהעבודה בוצעה בידי גורם אחר.
- אי-התאמה יסודית — ליקוי בחלקי הבניין שנושאים ומעבירים עומסים לקרקע ונוגע ליציבות הבניין ולבטיחותו. הליקוי החמור ביותר.
- איטום — מערכת החומרים והפרטים שמונעת חדירת מים לבניין: בגג, במרפסות, בחדרים רטובים, בקירות חוץ ובמרתף.
- אכלוס לפני סיום הפרויקט — מצב שבו דיירים נכנסים לגור בעוד עבודות בניין ופיתוח נמשכות סביבם, לרוב אחרי טופס 4 ולפני תעודת גמר.
- אסבסט בבניין ישן — בבניינים ותיקים עשויים להימצא אלמנטים המכילים אסבסט; פירוקם מותר רק בידי קבלן אסבסט מורשה ובהיתר.
- בדק בית לאחר מסירה — בדיקה הנדסית של הדירה אחרי שכבר גרים בה, שנועדה לתפוס ליקויים שמתגלים רק בשימוש ולפני שתקופות הבדק נסגרות.
- בידוד אקוסטי — יכולת הבניין לחסום מעבר רעש בין דירות, מחדר המדרגות ומהחוץ. מוסדר בת"י 1004 ובתקנות תכן הבנייה.