מ"ר נטו מול ברוטו
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
נטו הוא השטח בתוך קירות הדירה, וברוטו כולל בדרך כלל גם קירות וחלק יחסי בשטחים משותפים.
הסבר
בשיווק אין הגדרה אחידה, ולכן שתי דירות שמוצגות כ-100 מ"ר יכולות להיות שונות מהותית בשטח השימושי. תקנות התכנון והבנייה מבחינות בין שטח עיקרי לשטח שירות, וממ"ד, מחסן ומרפסת שמש נמדדים בנפרד ולא תמיד נכללים במספר שמוצג. השוואת מחיר למטר בין נכסים שהוגדרו אחרת מייצרת מסקנה שגויה. בפרויקטי התחדשות ההבחנה קריטית עוד יותר, כי התמורה לדיירים מנוסחת לרוב במטרים ולעיתים מערבת שטח עיקרי ושטחי שירות.
מה לבדוק
בקשו תשריט עם מידות פנים, ושאלו במפורש מה נכלל במספר שהוצג: מרפסת, ממ"ד, מחסן, קירות חיצוניים וחלק ברכוש המשותף. השוו מחיר למטר רק אחרי שיישרתם הגדרות.
איפה זה מופיע
בטבלת השטחים שבמפרט הטכני, ובנספח התמורות בפרויקט התחדשות, בשורה שמגדירה את שטח הדירה החדשה. במודעה ובמצגת המספר יופיע בלי הגדרה בכלל.
הטעות הנפוצה
מניחים שקיימת הגדרה אחידה למה שנספר. בשיווק אין כזו, ולכן שתי הצעות שנשמעות זהות במספר המטרים יכולות להיבדל בעשרה מטרים שימושיים ויותר בתוך הדירה.
מוכר גם כ: שטח נטו, שטח ברוטו, שטח הדירה, מחיר למ"ר.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- זכויות בנייה בלתי מנוצלות — פער בין מה שהתוכנית מתירה לבנות במגרש לבין מה שנבנה בו בפועל, ולפער הזה יש שווי כלכלי.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.