דייר מוגן
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
שוכר לכל החיים לפי חוק הגנת הדייר, ששילם דמי מפתח ומשלם שכר דירה נמוך, ואינו רשום כבעלים בטאבו.
הסבר
בהתחדשות עירונית הדייר המוגן אינו יכול לעצור את הפרויקט, אך אי אפשר לפנות אותו בלי הסדר. הוא זכאי לדיור חלופי או לפיצוי כספי לפי הדין, והחלוקה בין הבעלים לדייר המוגן נקבעת בדרך כלל לפי שומה. לעניין ספירת הרוב נחשב בעל הדירה הבעלים הרשום, ולא הדייר המוגן. נוכחות דייר מוגן מסבכת את לוח הזמנים ואת חלוקת התמורה, ולכן היא צריכה לעלות מוקדם ככל האפשר.
מה לבדוק
בנסח הטאבו חפשו הערה על דיירות מוגנת, ובבניינים ותיקים שאלו את הנציגות אם יש דירות בשכירות מוגנת. זה נתון שכמעט לא מופיע במודעות מכירה.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו, בשורת ההערות, שם עשויה להופיע הערה על דיירות מוגנת, ובשכר הדירה החודשי הנמוך במיוחד שמשולם בפועל לבעלים.
הטעות הנפוצה
מניחים שהדייר המוגן הוא בעל הדירה, כי הוא זה שגר שם עשרות שנים. הוא שוכר לפי דין מיוחד, אינו נספר ברוב, אבל אי אפשר לפנותו בלי הסדר, ולכן הוא משפיע על לוח הזמנים גם בלי זכות הצבעה.
מוכר גם כ: שכירות מוגנת, דיירות מוגנת, דמי מפתח.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- דירה מושכרת בפרויקט התחדשות עירונית — דירה בשכירות חופשית שבה השוכר אינו צד לעסקה ואינו נספר ברוב, אך זכויותיו החוזיות מול הבעלים נשארות בתוקף.
- רוב מיוחס — שיעור ההסכמה שקובע חוק פינוי ובינוי כתנאי לפנייה לבית המשפט נגד בעל דירה מסרב: שני שלישים מהדירות במקבץ, לצד סף נפרד בכל בית משותף.
- ריבוי בעלים בדירה אחת — דירה הרשומה על שם כמה בעלים. הדירה נספרת פעם אחת בספירת הרוב, אך נדרשת חתימה של כל בעלי הזכויות בה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.