שעבוד הזכויות לבנק המלווה
קטגוריה: הסכם ותמורות — מה בדיוק כתוב בהסכם מול היזם, ומה קובע את מה שתקבלו בסוף.
רישום שעבוד על הקרקע לטובת הבנק שמממן את הפרויקט, כתנאי לפתיחת חשבון ליווי סגור ולהנפקת ערבויות.
הסבר
ליווי בנקאי הוא אחת ההגנות החזקות שיש לבעלי דירות: הכסף נכנס לחשבון סגור, יוצא לפי קצב הבנייה, והבנק מנפיק ערבויות. בתמורה הבנק דורש שעבוד על הקרקע, כלומר על הנכס שלכם. זה מקובל, אבל צריך להיות מוגבל לפרויקט הספציפי ולא לשמש בטוחה לחובות אחרים של היזם. סעיף בעייתי הוא שעבוד בלי הגבלת סכום או בלי זיקה לפרויקט. מולו עומדת דרישה למכתב החרגה מותנה מהבנק, שמבטיח את שחרור הדירה שלכם מהשעבוד עם המסירה.
מה לבדוק
בקשו לראות את מכתב ההחרגה המותנה של הבנק המלווה לפני הפינוי. ודאו שנוסח השעבוד מוגבל לפרויקט הזה בלבד.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו של החלקה, בפרק המשכנתאות והשעבודים, אחרי שנפתח חשבון הליווי הסגור.
הטעות הנפוצה
רואים שעבוד רשום על הנכס ומניחים שזה סימן רע. שעבוד הוא תנאי לליווי הבנקאי שמגן עליכם, והשאלה הנכונה היא אם הוצא לכם מכתב החרגה מותנה, לא אם קיים שעבוד.
מוכר גם כ: ליווי בנקאי, שעבוד המקרקעין, בנק מלווה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- ערבויות בפינוי בינוי — מערך הערבויות שהיזם מעמיד לבעלי הדירות כתנאי לפינוי, ומכסה את הבנייה, השכירות, המיסים והרישום.
- תנאים מתלים — תנאים שההסכם נכנס לתוקף מלא רק בהתקיימם, כמו אחוז חתימות, אישור תכנית, קבלת היתר או העמדת ליווי בנקאי.
- המחאת זכויות — סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
- מועד תחילת עבודות — התאריך שבו היזם מתחייב להתחיל בעבודות בפועל, ובמסלול הריסה גם התאריך שבו בעלי הדירות מפנים את דירותיהם.
באותה קטגוריה
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- דמי הובלה — התשלום שהיזם נושא בו עבור העברת התכולה מהדירה הקיימת ובחזרה לדירה החדשה, ולעיתים גם עבור אחסנה.
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- המועד הקובע — התאריך שממנו נספרים לוחות הזמנים בעסקה, ולכן הגדרה מעורפלת שלו מרוקנת את כל התאריכים האחרים מתוכן.
- המחאת זכויות — סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- הסכם תמ"א 38 — הסכם בין בעלי דירות ליזם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה, או להריסתו ובנייתו מחדש, בתמורה לזכויות בנייה.