בעל חנות בבניין מגורים בהתחדשות
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
בעל שטח מסחרי בקומת הקרקע הוא בעל דירה לכל דבר בבית המשותף, אבל התמורה שלו נמדדת אחרת מדירת מגורים.
הסבר
בבניינים רבים קומת הקרקע כוללת חנות, מרפאה, משרד או מחסן עסקי. הבעלים של יחידה כזו הוא בעל זכות בבית המשותף, חתימתו נדרשת והוא נספר ברוב כמו כל בעל דירה. מנגד, השווי של היחידה שלו נגזר מפדיון מסחרי, ממיקום, מחזית לרחוב ומחוזה שכירות קיים, ולא ממחיר למטר של מגורים. השאלות הפתוחות אצלו שונות לגמרי: האם תתוכנן חזית מסחרית בבניין החדש ובאיזה היקף, מה קורה להכנסה מהשכרה בתקופת הבנייה, ומה מעמדו של השוכר העסקי. בלי שמאות נפרדת ליחידה המסחרית אין דרך לדעת אם ההצעה שקיבל סבירה.
מה לבדוק
דרשו הערכת שמאי נפרדת ליחידה המסחרית שמתייחסת לפדיון ולחוזה השכירות הקיים, ולא הצמדה למחיר דירת מגורים. בקשו לראות בתוכנית אם מתוכננת חזית מסחרית בבניין החדש ובאיזה היקף, ובדקו מי מפצה על אובדן ההכנסה בתקופת הבנייה.
איפה זה מופיע
בתשריט הבית המשותף, ביחידה שסומנה כחנות או כמשרד, ובנספח התמורות, שבו בדרך כלל אין לה שורה מקבילה לשורות של הדירות.
הטעות הנפוצה
מניחים שבעל החנות יקבל דירה כמו כל השאר. התמורה ליחידה מסחרית יכולה להיות שטח מסחרי בבניין החדש, דירה, או שילוב עם תשלומי איזון, וזה מסלול משא ומתן נפרד עם היגיון כלכלי אחר.
מוכר גם כ: חנות בפינוי בינוי, שטח מסחרי בבית משותף, יחידה מסחרית בהתחדשות עירונית.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- סידור חלוף לדייר מוגן — הפתרון שבעל הבית חייב להבטיח לדייר מוגן לפני שבית המשפט ייתן פסק דין של פינוי לצורך הריסה ובנייה מחדש.
- שווי מכירה — הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
- נספח תמורות — הנספח שמפרט מה בדיוק מקבל כל בעל דירה: שטח, חדרים, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומיקום בבניין.
- תשלומי איזון בין דיירים — תשלומים כספיים בין דיירים או מהיזם לדייר, שנועדו לגשר על פערי שווי בין דירות, ועלולים לצאת מגדר הפטור ממס.
- שמאי מלווה — בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.