שמאי מטעם היזם
קטגוריה: בעלי תפקידים וגופים — מי יושב סביב השולחן, מי ממנה אותו, מי משלם לו — ולמי הנאמנות שלו.
שמאי היזם מעריך עבורו את כדאיות הפרויקט ואת שווי התמורות. חוות דעתו נכתבה עבור מזמין אחד בלבד.
הסבר
היזם נעזר בשמאי כדי לבחון היתכנות, לתמחר זכויות ולתמוך בעמדתו מול הרשויות ומול הדיירים. חוות דעת כזו יכולה להיות מקצועית לחלוטין ועדיין לשקף בחירת הנחות שנוחה למזמין, למשל שיעור רווח יזמי, מחירי מכירה צפויים או קצב שיווק. כשמציגים לכם מצגת שנשענת על שמאות של היזם, אתם רואים מסקנה בלי לראות את ההנחות שמאחוריה. אין בכך פסול, אבל זו אינה תחליף לחוות דעת שהוזמנה עבורכם.
מה לבדוק
בקשו את חוות הדעת השמאית המלאה של היזם ולא רק שקף מסכם, ובדקו בה את הנחות מחירי המכירה, שיעור הרווח היזמי ועלות הבנייה למ"ר. השוו אותן להנחות של השמאי מטעמכם ובקשו הסבר לכל פער מהותי.
איפה זה מופיע
בשקף במצגת כנס הדיירים שמציג שווי צפוי לדירת התמורה, ולעיתים בנספח שמצורף להסכם כדי לבסס את ההצעה.
הטעות הנפוצה
קוראים את שווי הדירה החדשה כאילו זו התמורה שכבר בידיכם. השווי נגזר גם מהנחות תכנוניות שטרם אושרו, כמו מספר קומות וצפיפות, ואם התוכנית תצומצם בוועדה, המספר שהוצג לא יתממש.
מוכר גם כ: שמאי היזם, חוות דעת שמאית של היזם, שמאות כדאיות ליזם.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- שמאי מקרקעין מטעם הדיירים — שמאי מטעם הדיירים בודק אם התמורה המוצעת סבירה ביחס לשווי הזכויות שלכם ולרווחיות הפרויקט.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- היתכנות כלכלית של פרויקט — בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
- כלכליות הפרויקט — היחס בין מה שהיזם ישקיע לבין מה שיקבל ממכירת הדירות החדשות — זה מה שקובע אם הפרויקט ייצא לפועל.
באותה קטגוריה
- אדריכל הפרויקט — האדריכל מתכנן את הבניין ואת חלוקת הדירות. ברוב עסקאות ההתחדשות היזם בוחר אותו, מעסיק אותו ומשלם לו.
- אחראי לביצוע שלד הבניין — אחראי לביצוע השלד הוא מהנדס שממונה מטעם הקבלן, ואחראי לכך שהשלד ייבנה בפועל לפי תכנון מתכנן השלד והתקנים.
- אחראי לביקורת על הביצוע — אחראי לביקורת הוא מהנדס או אדריכל שממנה בעל ההיתר כתנאי לתחילת עבודות, ומדווח לוועדה המקומית על התאמת הביצוע להיתר.
- בית משפט לעניינים מנהליים — הערכאה שדנה בעתירות נגד החלטות מוסדות התכנון. פונים אליה אחרי שמיצו את הליך הערר, ולא במקומו.
- בקר בטיחות ומנהל אתר — שני תפקידי בטיחות חדשים באתרי בנייה: בקר בטיחות שממנה מזמין העבודה על חשבונו, ומנהל אתר באתרים גדולים.
- גורם מאשר — גוף חיצוני שאישורו נדרש כתנאי להיתר בנייה, למשל כבאות והצלה, פיקוד העורף, רשות העתיקות או בעלי תשתיות.
- האפוטרופוס הכללי — גוף במשרד המשפטים שמנהל נכסים עזובים, למשל דירה שבעליה נעדר, לא ידוע, או נפטר בלי יורשים ידועים.
- המועצה הארצית לתכנון ולבנייה — הגוף העליון במערכת התכנון. מגבשת תוכניות מתאר ארציות וממליצה לממשלה לאשרן, וקובעת בכך את המסגרת שממנה נגזרות התוכניות שמתחתיה.