מחיר מבוקש מול מחיר עסקה
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
המחיר שבו דירה מוצעת למכירה מול המחיר שבו היא נמכרה בפועל; רק השני הוא נתון, הראשון הוא בקשה.
הסבר
אתרי המודעות מציגים מחירים מבוקשים, ואילו נתוני העסקאות של רשות המסים מציגים מחירים שנסגרו. בשוק שבו העסקאות מתמעטות והמלאי גדל, הפער בין השניים נוטה להתרחב, כי מוכרים מעדכנים מחירים לאט מהשוק. אותו כלל חל על מצגות של יזמים: מחירון פרויקט הוא מחיר מבוקש, לא ראיה לשווי. בעסקאות עם מבצעי מימון הפער מתעצם, כי המחיר הנקוב מגלם בתוכו את עלות דחיית התשלום. כשמישהו מציג לכם רמת מחירים באזור, השאלה הראשונה היא מאיזה סוג נתון היא נלקחה.
מה לבדוק
קחו שלוש דירות דומות שמוצעות כרגע באזור, ובדקו מול נתוני העסקאות הפומביים באיזה מחיר נסגרו דירות דומות בשנה האחרונה. אם מציגים לכם רמת מחירים בתחשיב או במצגת, בקשו לדעת אם היא נשענת על מחירים מבוקשים או על עסקאות שדווחו.
איפה זה מופיע
המחיר המבוקש נמצא במודעה ובמחירון הפרויקט; מחיר העסקה נמצא במאגר נתוני העסקאות של רשות המסים, ומופיע שם רק חודשים אחרי שנחתם החוזה.
הטעות הנפוצה
מניחים שהמחירים במודעות משקפים את רמת השוק. הם משקפים את ציפיות המוכרים, ובשוק מאט הפער בין השניים דווקא מתרחב, כי מוכרים מורידים מחיר לאט מהקצב שבו השוק זז.
מוכר גם כ: מחיר מבוקש, מחיר מודעה, מחיר סגירה, הנחה מהמחיר המבוקש.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- עסקאות השוואה — עסקאות בדירות דומות שדווחו לרשות המסים ומתפרסמות לציבור, והבסיס המעשי לבדוק אם המחיר שהוצג לכם סביר.
- מדד מחירי הדירות — מדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שעוקב אחרי מחירי עסקאות דירות שבוצעו בפועל, ומתפרסם בנפרד ממדד המחירים לצרכן.
- מבצע 80/20 — הסדר שבו הרוכש משלם חלק קטן מהמחיר בחתימה והיתרה במסירה, כשעלות המימון של הדחייה מגולמת במחיר הדירה.
- מלאי דירות לא מכורות — מספר הדירות החדשות שבנייתן החלה וטרם נמכרו; מדד ישיר לעומק הביקוש באזור ולסיכון התזרימי של היזם.
- שווי מכירה — הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.