עסקאות השוואה
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
עסקאות בדירות דומות שדווחו לרשות המסים ומתפרסמות לציבור, והבסיס המעשי לבדוק אם המחיר שהוצג לכם סביר.
הסבר
מכירת דירה מחייבת דיווח לרשות המסים, והנתונים נפתחים לציבור באתר הנדלן הממשלתי, במערכת מידע נדלן של רשות המסים ובשכבת העסקאות של GovMap. אפשר לחפש לפי כתובת, לפי גוש וחלקה או על גבי מפה, בחינם ובלי רישום. יש פיגור מובנה בין מועד החוזה למועד הפרסום, ולכן החודשים האחרונים תמיד חלקיים. עסקה בודדת אינה ראיה. צריך לראות פיזור של כמה עסקאות באותו שטח, אותה קומה ומצב תחזוקה דומה. המשמעות המעשית: אתם יכולים לבדוק בעצמכם את המספר שהוצג לכם במצגת, בלי להסתמך על מי שמוכר לכם.
מה לבדוק
הפיקו רשימת עסקאות באותו גוש וחלקה מהשנתיים האחרונות, והשוו לפי מחיר למטר, קומה ושטח — לא לפי המחיר הכולל. אם המצגת מציגה מספר גבוה מהעסקאות בפועל, בקשו את המקור שממנו נלקח.
איפה זה מופיע
במאגר נתוני העסקאות של רשות המסים ובשכבת העסקאות של govmap, בחיפוש לפי כתובת או לפי גוש וחלקה. בשומה הן מופיעות בטבלה ייעודית עם התאמות ליד כל עסקה.
הטעות הנפוצה
מסתכלים על המחיר הכולל של דירה שנמכרה ברחוב. עסקה בודדת אינה ראיה, וההשוואה צריכה להיות לפי מחיר למטר, קומה, שטח ומצב תחזוקה, ורק אחרי שיישרתם את הגדרת השטח בשתי העסקאות.
מוכר גם כ: נתוני עסקאות נדלן, מידע נדלן רשות המסים, עסקאות דומות, nadlan.gov.il.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- מדד מחירי הדירות — מדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שעוקב אחרי מחירי עסקאות דירות שבוצעו בפועל, ומתפרסם בנפרד ממדד המחירים לצרכן.
- מחיר מבוקש מול מחיר עסקה — המחיר שבו דירה מוצעת למכירה מול המחיר שבו היא נמכרה בפועל; רק השני הוא נתון, הראשון הוא בקשה.
- מחיר למ"ר מבונה — מחיר הדירה חלקי מספר המטרים שנספרו בה; בלי הגדרה מה נכלל במטרים, ההשוואה בין דירות חסרת ערך.
- שווי מכירה — הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
- שמאי מלווה — בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.