מבצע 80/20
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
הסדר שבו הרוכש משלם חלק קטן מהמחיר בחתימה והיתרה במסירה, כשעלות המימון של הדחייה מגולמת במחיר הדירה.
הסבר
היזם הוא זה שנושא בפועל בעלות המימון של הדחייה, ולכן מחיר המחירון במבצע גבוה בדרך כלל ממחיר לתשלום מלא. הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל פרסם ב-23.3.2025 הוראת שעה בעניין, שנכנסה לתוקף בתחילת אפריל 2025 ותקפה עד סוף 2026. לפיה, אשראי לפרויקט שבו יותר מ-25% מחוזי המכירה דוחים חלק משמעותי מהמחיר למועד המסירה יישא דרישת הון מוגברת במשקל סיכון של 150%, כאשר חלק משמעותי מוגדר כדחייה של יותר מ-40% ממחיר הדירה. ההוראה מכוונת לבנקים ואינה אוסרת על רוכש להיכנס לעסקה כזו. ההשלכה עבורכם: המחיר הנקוב בעסקת מבצע אינו מחיר שוק, וגם נתוני עסקאות ההשוואה באזור עלולים להיות מוטים כלפי מעלה בגללו.
מה לבדוק
בקשו במפורש את המחיר לתשלום מלא לצד מחיר המבצע, וחשבו את הפער באחוזים. בדקו בחוזה ממתי מתחיל החיוב על היתרה, ומי נושא בעלות אם המסירה נדחית מעבר למועד שנקבע.
איפה זה מופיע
בשלט על גדר אתר הבנייה ובעמוד הראשון של מצגת המכירה. בחוזה זה יושב בלוח התשלומים, בשורות שקובעות מה משולם בחתימה ומה במסירה.
הטעות הנפוצה
מבינים את זה כהקלה במימון או כהנחה. זו דחיית תשלום שעלותה מגולמת בתוך המחיר הנקוב, ולכן אותו מחיר גם מזהם את עסקאות ההשוואה שתסתמכו עליהן בהמשך באותה שכונה.
מוכר גם כ: תשלום לא לינארי, 20/80, מבצעי מימון של קבלנים, 10/90.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- הלוואת בולט ובלון בסבסוד קבלן — משכנתה שבה הקרן, ולעיתים גם הריבית, אינה משולמת בתקופה הראשונה, והיזם נושא בעלות; היקפה מוגבל ברגולציה.
- דירה על הנייר — רכישת דירה שטרם נבנתה, על בסיס תוכניות ומפרט טכני בלבד, כשהמסירה בפועל צפויה שנים קדימה.
- ערבות חוק מכר — ערבות בנקאית שמבטיחה את כספי הרוכש, ובהתחדשות עירונית את שווי דירת התמורה של בעל הדירה, אם היזם לא מוסר את הדירה.
- עסקאות השוואה — עסקאות בדירות דומות שדווחו לרשות המסים ומתפרסמות לציבור, והבסיס המעשי לבדוק אם המחיר שהוצג לכם סביר.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.