מלאי דירות לא מכורות
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
מספר הדירות החדשות שבנייתן החלה וטרם נמכרו; מדד ישיר לעומק הביקוש באזור ולסיכון התזרימי של היזם.
הסבר
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה סופרת את הדירות האלה ומפרסמת את הנתון גם לפי מחוזות. לפי סקירת השמאי הממשלתי הראשי מדצמבר 2025, המלאי עלה מ-52,296 יחידות בינואר 2023 ל-65,606 בתחילת 2024, ל-75,513 בתחילת 2025 ולשיא של 84,273 בספטמבר 2025 — עלייה של כ-60% בתוך כשנתיים וחצי. הפיזור אינו אחיד: כ-32% מהמלאי במחוז תל אביב וכ-23.7% במחוז המרכז, יחד כ-55% מהמלאי הארצי. בעיר תל אביב לבדה עמד המלאי על 10,420 דירות ובירושלים על 8,235. מלאי גדול מאט את קצב המכירות, דוחה את התזרים של היזם ומקשה עליו לעמוד בהתחייבויות מול הבנק המלווה. פרויקט חדש שנכנס לאזור עמוס מלאי יתקשה למכור, וזה מתגלגל ללוח הזמנים של כל הבניין.
מה לבדוק
ספרו כמה פרויקטים חדשים משווקים ברדיוס הליכה מהבניין שלכם וכמה דירות עדיין פתוחות בהם. שאלו את היזם על איזה קצב מכירות ואיזו רמת מחירים נבנה תחשיב ההיתכנות שלו.
איפה זה מופיע
בפרסומי הלמ"ס לפי מחוז, ובאופן מוחשי יותר בשלטי המכירה שמסביב לבניין שלכם ובמספר הדירות שעדיין פתוחות בכל אחד מהפרויקטים האלה.
הטעות הנפוצה
מפרשים מלאי גדול כהזדמנות לקנות בזול. אותו מלאי הוא גם הסיכון של הפרויקט שלכם: הוא מאט את מכירות היזם ודוחה את התזרים שממנו הוא מממן את הבנייה.
מוכר גם כ: מלאי דירות חדשות למכירה, דירות שלא נמכרו, מלאי בלתי מכור.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- קצב מכירות בפרויקט — כמה זמן לוקח בממוצע למכור דירה חדשה; ככל שהזמן מתארך, התזרים של היזם נדחה ועלות המימון שלו עולה.
- היקף עסקאות בשוק הדיור — מספר עסקאות הדירות שנסגרו בתקופה נתונה; הוא נוטה לרדת לפני המחירים ולכן משמש אינדיקטור מקדים.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- היתכנות כלכלית של פרויקט — בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.