יזם התחדשות עירונית
קטגוריה: בעלי תפקידים וגופים — מי יושב סביב השולחן, מי ממנה אותו, מי משלם לו — ולמי הנאמנות שלו.
היזם הוא מי שנושא בסיכון הכלכלי של הפרויקט, מגייס את המימון ומוכר את הדירות. הוא לא בהכרח מי שבונה בפועל.
הסבר
בעסקה טיפוסית היזם חותם מול בעלי הדירות, מוציא את ההיתר, מגייס ליווי בנקאי ומעסיק את הקבלן המבצע, האדריכל והיועצים. ההבחנה בין יזם לקבלן מבצע נוגעת ישירות לבטוחות שלכם: יש יזמים שאינם חברות בנייה, ויש קבלנים שהם גם היזם. במקרים רבים החתימה נעשית מול חברת בת ייעודית לפרויקט, כך שהאיתנות של הקבוצה כולה אינה בהכרח עומדת מאחורי ההתחייבות כלפיכם. הנאמנות של היזם היא לבעלי המניות שלו, וזה לגיטימי. בדיוק בגלל זה נדרשות בטוחות וליווי מקצועי מטעמכם.
מה לבדוק
בדקו מול מי בדיוק אתם חותמים: שם החברה, מספר הח"פ, מי בעלי המניות, והאם מדובר בחברת בת ייעודית. דרשו ערבות של חברת האם או בטוחות מתאימות, ובקשו רשימת פרויקטים שהושלמו ושמות נציגויות שאפשר לדבר איתן.
איפה זה מופיע
בעמוד הראשון של ההסכם, בשורת הצדדים, לצד שם החברה ומספר הח"פ. בשלב מוקדם יותר תפגשו את שמו על גבי המכתב או העלון שמגיע לתיבת הדואר ומזמין לכנס דיירים.
הטעות הנפוצה
בלבול נפוץ הוא בין יזם לבין מארגן. את המסמך הראשון חותמים לא פעם מול מארגן, שאינו בונה דבר ותפקידו להביא רוב חתימות ולהעביר את המתחם ליזם. שמו של היזם שיבצע בפועל מתברר לעיתים רק בשלב מאוחר יותר.
מוכר גם כ: יזם, חברה יזמית, היזם בפרויקט.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- חדלות פירעון של יזם — מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
באותה קטגוריה
- אדריכל הפרויקט — האדריכל מתכנן את הבניין ואת חלוקת הדירות. ברוב עסקאות ההתחדשות היזם בוחר אותו, מעסיק אותו ומשלם לו.
- אחראי לביצוע שלד הבניין — אחראי לביצוע השלד הוא מהנדס שממונה מטעם הקבלן, ואחראי לכך שהשלד ייבנה בפועל לפי תכנון מתכנן השלד והתקנים.
- אחראי לביקורת על הביצוע — אחראי לביקורת הוא מהנדס או אדריכל שממנה בעל ההיתר כתנאי לתחילת עבודות, ומדווח לוועדה המקומית על התאמת הביצוע להיתר.
- בית משפט לעניינים מנהליים — הערכאה שדנה בעתירות נגד החלטות מוסדות התכנון. פונים אליה אחרי שמיצו את הליך הערר, ולא במקומו.
- בקר בטיחות ומנהל אתר — שני תפקידי בטיחות חדשים באתרי בנייה: בקר בטיחות שממנה מזמין העבודה על חשבונו, ומנהל אתר באתרים גדולים.
- גורם מאשר — גוף חיצוני שאישורו נדרש כתנאי להיתר בנייה, למשל כבאות והצלה, פיקוד העורף, רשות העתיקות או בעלי תשתיות.
- האפוטרופוס הכללי — גוף במשרד המשפטים שמנהל נכסים עזובים, למשל דירה שבעליה נעדר, לא ידוע, או נפטר בלי יורשים ידועים.
- המועצה הארצית לתכנון ולבנייה — הגוף העליון במערכת התכנון. מגבשת תוכניות מתאר ארציות וממליצה לממשלה לאשרן, וקובעת בכך את המסגרת שממנה נגזרות התוכניות שמתחתיה.