זכות מגורים לפי צוואה בדירה
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
מצב שבו הבעלות בדירה עברה ליורשים, אבל בן משפחה קיבל בצוואה זכות להמשיך לגור בה. שני הצדדים נוגעים לפרויקט, אבל לא באותו אופן.
הסבר
צוואות רבות מפרידות בין בעלות לבין מגורים: הדירה עוברת לילדים, ולבן הזוג שנותר נשמרת זכות להתגורר בה. בפרויקט התחדשות ההפרדה הזו מייצרת שתי שאלות נפרדות. הראשונה היא מי חותם ומי נספר ברוב, וזה נגזר מהבעלות הרשומה. השנייה היא מה קורה לזכות המגורים בתקופת הבנייה ובדירה החדשה, ומי אחראי לדיור החלופי של מי שמחזיק בה. אם ההסכם מתייחס רק לבעלים, מי שגר בדירה בפועל עלול להישאר בלי הסדר בדיוק ברגע שבו הבניין מתפנה.
מה לבדוק
הציגו לעורך הדין של הדיירים את הצוואה ואת צו קיום הצוואה, ובקשו שההסכם יתייחס במפורש גם לבעל זכות המגורים: היכן יתגורר בתקופת הבנייה, מי מממן זאת, וכיצד נשמרת זכותו בדירה החדשה.
איפה זה מופיע
בצוואה עצמה, בסעיף שמפריד בין הורשת הבעלות לבין ההוראה שבן הזוג ימשיך להתגורר בדירה. בפועל זה צף כשעורך הדין של הדיירים אוסף נסח טאבו וצו קיום צוואה לכל דירה בבניין.
הטעות הנפוצה
מניחים שמי שגר בדירה הוא זה שחותם ומקבל את דירת התמורה. החתימה והתמורה הולכות לבעלים הרשומים, וזכות המגורים היא זכות נפרדת שצריך להסדיר בסעיף משלה.
מוכר גם כ: זכות מגורים לכל ימי חייו, צוואה שמפרידה בין בעלות למגורים, אלמן או אלמנה עם זכות מגורים.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- עיזבון שטרם חולק — מצב שבו כבר יש צו ירושה, אבל הדירה עדיין רשומה על שם הנפטר או על שם כל היורשים יחד, וכל אחד מהם נדרש לחתום.
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- בעל דירה שנפטר — מצב שבו הבעלים הרשום נפטר, ולא ניתן לחתום על עסקה בשם הדירה עד שהזכויות מוסדרות על שם היורשים.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.