איחוד וחלוקה
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
הסבר
במתחמי פינוי-בינוי כמעט תמיד יש כמה חלקות ובעלים רבים, והמנגנון הזה הוא מה שמאפשר לתכנן מחדש את כל השטח כיחידה אחת. התוכנית מלווה בטבלאות הקצאה ואיזון, שמכינה שמאית מקרקעין, ובהן נרשם מה כל בעל זכויות תרם ומה הוא מקבל בתמורה. אפשר לבצע איחוד וחלוקה בהסכמת כל הבעלים או בלעדיה, ובמסלול שבלי הסכמה נדרשות טבלאות בנוסח מחייב. הטבלאות האלה הן מסמך כלכלי ולא רק תכנוני, והן משפיעות ישירות על מה יירשם בסוף על שם כל אחד. הן מסמך ציבורי שאפשר לקרוא, לא נספח פנימי של היזם.
מה לבדוק
אם התוכנית כוללת איחוד וחלוקה, בקשו את טבלאות ההקצאה והאיזון ואתרו בהן את החלקה והדירה שלכם. השוו את מה שנרשם שם למה שההסכם עם היזם מבטיח.
איפה זה מופיע
בטבלאות ההקצאה והאיזון שמצורפות למסמכי התוכנית, לצד התשריט וההוראות, וזמינות לעיון במערכת תכנון זמין.
הטעות הנפוצה
מניחים שזה עניין תכנוני טכני שאינו נוגע לבעל דירה בודד. הטבלאות קובעות מה יירשם בסוף על שם כל בעל זכויות, והן מסמך כלכלי לכל דבר.
מוכר גם כ: איחוד וחלוקה, איחוד וחלוקה מחדש, טבלאות איזון, טבלאות הקצאה ואיזון, רה-פרצלציה, תוכנית איחוד וחלוקה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- פרצלציה — הליך של חלוקת קרקע למגרשים ורישומם בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לתוכנית מאושרת ולמדידה של מודד מוסמך.
- תשריט — החלק הגרפי של תוכנית או של רישום, שמראה גבולות, ייעודים, קווי בניין וחלוקת שטחים על גבי מפה מדודה.
- רישום בית משותף וצו רישום — הליך אצל המפקח על רישום מקרקעין שקובע רשמית מה כל דירה, מה צמוד לה ומה נחשב רכוש משותף בבניין.
- תב"ע — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות על מגרש מסוים: ייעוד הקרקע, שטחי בנייה, מספר קומות ומספר יחידות דיור.
- פינוי-בינוי — מסלול מתחמי שבו כמה בניינים ישנים נהרסים יחד, ובמקומם נבנית שכונה חדשה עם יותר יחידות דיור ושטחי ציבור.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.
- הודעה לפי סעיף 77 ותנאים לפי סעיף 78 — פרסום על כוונה להכין תוכנית, ולצדו סמכות לקבוע תנאים מגבילים להוצאת היתרים עד שהתוכנית תופקד.