דיור בהישג יד
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.
הסבר
חוק התכנון והבנייה מסדיר את הנושא בתוספת השישית ובסעיף 63ג. כשתוכנית קובעת שיחידות דיור בתחומה יהיו לדיור בהישג יד ושיחולו עליהן הוראות התוספת השישית, עליה לקבוע שלכל הפחות עשרים וחמישה אחוזים מהיחידות האלה יהיו להשכרה במחיר מופחת, ושהשטח הכולל המותר לבנייה שלהן לא יפחת מעשרים אחוזים מהשטח הכולל המותר לבנייה של יחידות הדיור בהישג יד. עוד נקבע שהוראות התוכנית לגבי יחידות שהוספו ובנייתן לא מומשה יפקעו בתום חמש שנים מיום אישור התוכנית, ומוסד התכנון רשאי להאריך בתקופה אחת נוספת של עד חמש שנים. לעניין זה מימוש הוא הגשת בקשה להיתר. בהתחדשות עירונית זה נוגע לשני דברים: תוספת הזכויות מותנית לעיתים בהקצאת דיור בהישג יד, ופקיעת זכויות שלא מומשו היא סיכון ללוח הזמנים.
מה לבדוק
שאלו אם התוכנית שעליה נשענת התמורה שלכם כוללת יחידות דיור בהישג יד ומה שיעורן. בררו מהו מועד אישור התוכנית ומתי פוקעות הזכויות שטרם מומשו, כדי להבין מה לוח הזמנים האמיתי.
איפה זה מופיע
בהוראות התוכנית, בסעיף שמפנה לתוספת השישית ומציין את מספר היחידות המיועדות, וכן בטבלת השימושים שבתשריט.
הטעות הנפוצה
מניחים שהיחידות האלה באות על חשבון היזם בלבד ואינן נוגעות לדיירים. הן חלק ממאזן הזכויות של אותה תוכנית, ולעיתים תוספת הזכויות שממנה נגזרת התמורה שלכם מותנית בהן.
מוכר גם כ: דיור בר השגה, דירות להשכרה במחיר מופחת, התוספת השישית.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- זכויות בנייה — היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התוכניות החלות: שטחים, מספר יחידות דיור, מספר קומות וגובה מרבי.
- צפיפות ויחידות דיור לדונם — מספר יחידות הדיור שמותר לבנות בכל דונם. זה המספר שקובע כמה דירות ייכנסו למתחם וכמה מקום נשאר לתמורה.
- מסמך מדיניות — החלטה של ועדה מקומית או של עירייה שקובעת כללי משחק לאזור מסוים — למשל גובה, צפיפות או תנאי סף להתחדשות.
- הפקדת תוכנית — שלב שבו מוסד התכנון מחליט להעמיד את התוכנית לעיון הציבור ולפרסמה, כדי שיהיה אפשר להגיש עליה התנגדויות.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- הודעה לפי סעיף 77 ותנאים לפי סעיף 78 — פרסום על כוונה להכין תוכנית, ולצדו סמכות לקבוע תנאים מגבילים להוצאת היתרים עד שהתוכנית תופקד.