תמחור פוטנציאל שטרם התממש
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
תוספת המחיר שמבקשים על דירה בגלל ציפייה להתחדשות עתידית, לפני שקיימת החלטה תכנונית מחייבת.
הסבר
מוכרים ומתווכים מתמחרים לעיתים ציפייה: הבניין ישן, האזור מתחדש, ולכן המחיר גבוה ממחיר דירה דומה בלי הסיפור. הציפייה כבר בתוך המחיר, אבל הסיכון עדיין אצל הרוכש. אם הפרויקט ייצא לפועל בעוד עשר שנים, או ייצא במתכונת מצומצמת יותר, הפער הזה לא יוחזר. הדרך לכמת אותו היא להשוות למחיר של דירה מקבילה באזור שאין לה סיפור התחדשות.
מה לבדוק
הוציאו שלוש עסקאות השוואה מהאזור ממאגר נתוני העסקאות של רשות המסים, וחשבו את הפער בשקלים מול דירה דומה בלי פוטנציאל. את הפער הזה אתם משלמים על הסתברות.
איפה זה מופיע
בשיחה עם המתווך, במשפט שמסביר למה המחיר גבוה מדירות דומות: הבניין בתהליך, השכונה מתחדשת. באף מסמך בעסקה זה לא יופיע.
הטעות הנפוצה
מניחים שהפוטנציאל הוא רווח עתידי שממתין לכם. אם הוא כבר מגולם במחיר המבוקש, מי שהרוויח ממנו הוא המוכר, ומה שקניתם הוא הסיכון שהוא לא יתממש או יתממש מצומצם.
מוכר גם כ: פרמיית התחדשות, מחיר שכולל פוטנציאל, דירה עם פוטנציאל.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- שווי דירה לפי שלב הפרויקט — מחיר דירה בבניין בהתחדשות עירונית עולה במדרגות לפי מידת הוודאות התכנונית, ולא באופן רציף לאורך הזמן.
- היתכנות כלכלית של פרויקט — בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
- זכויות בנייה בלתי מנוצלות — פער בין מה שהתוכנית מתירה לבנות במגרש לבין מה שנבנה בו בפועל, ולפער הזה יש שווי כלכלי.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.