שווי דירה לפי שלב הפרויקט
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
מחיר דירה בבניין בהתחדשות עירונית עולה במדרגות לפי מידת הוודאות התכנונית, ולא באופן רציף לאורך הזמן.
הסבר
כל שלב שמסיר סיכון יוצר מדרגה: איסוף חתימות, חתימה על הסכם עם יזם, הגשת תוכנית לוועדה, הפקדה, אישור, היתר בנייה, ותחילת ביצוע בשטח. מי שקונה מוקדם משלם פחות ולוקח על עצמו את הסיכון שהפרויקט יתעכב שנים או לא יצא לפועל. מי שקונה מאוחר משלם חלק גדול מהפוטנציאל מראש, ובתמורה מקבל ודאות. השאלה המעשית היא לא אם יש פוטנציאל, אלא איזו מדרגה כבר מגולמת במחיר המבוקש.
מה לבדוק
בקשו מסמך שמעיד על השלב המדויק: הסכם חתום, מספר תוכנית במערכת התכנון, או מספר בקשה להיתר. שלב שאין לו מסמך הוא שמועה, לא נכס.
איפה זה מופיע
בפער בין שתי מודעות באותו רחוב, בבניין עם הסכם חתום מול בניין בלעדיו. וגם בשומה, בסעיף שמנמק את מקדם הסיכון או את מקדם הדחייה שהופעל.
הטעות הנפוצה
מניחים שהמחיר עולה בהדרגה עם השנים. הוא עולה במדרגות סביב אירועים תכנוניים מוגדרים, ובין מדרגה למדרגה אפשר להמתין שנים בלי שהשווי זז בכלל.
מוכר גם כ: מדרגות עליית ערך, שווי לפי שלב תכנוני, מחיר דירה בבניין לפני התחדשות.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- תמחור פוטנציאל שטרם התממש — תוספת המחיר שמבקשים על דירה בגלל ציפייה להתחדשות עתידית, לפני שקיימת החלטה תכנונית מחייבת.
- סטטוס פרויקט התחדשות — המיקום המדויק של הפרויקט בשרשרת השלבים, ממגעים ראשוניים ועד היתר בנייה וביצוע בשטח.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.