זכויות בנייה בלתי מנוצלות
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
פער בין מה שהתוכנית מתירה לבנות במגרש לבין מה שנבנה בו בפועל, ולפער הזה יש שווי כלכלי.
הסבר
זכויות שלא נוצלו יכולות לשמש לתוספת בנייה לדירה, לתוספת קומות בבניין, או להיות המנוע שמאפשר פרויקט התחדשות. בעסקה, שווי הזכויות עשוי להיחשב בנפרד משווי דירת המגורים, וזה משפיע גם על חישובי המס וגם על החשיפה להיטל השבחה. זכויות על הנייר אינן בהכרח זכויות שניתן לממש: קווי בניין, תקן חניה, נגישות או תשתיות עשויים למנוע ניצול. ההפרש המספרי בין המותר לבנוי הוא נקודת פתיחה לבדיקה, לא מסקנה.
מה לבדוק
השוו את הזכויות בתוכנית התקפה מול מה שמנוצל בהיתר הקיים, ובררו אם יש חסמים מעשיים לניצול. שאלו גם מה החשיפה להיטל השבחה במימוש.
איפה זה מופיע
בדף המידע התכנוני שמפיקה הוועדה המקומית, בהשוואה בין טבלת הזכויות שבתוכנית לבין השטחים שאושרו בהיתר האחרון. בשומה זה יופיע כשורת שווי נפרדת.
הטעות הנפוצה
מניחים שזכויות שנותרו הן כסף שממתין בצד. המימוש מותנה בהיתר, בעמידה בתקן חניה ובנגישות ובתשלום היטל השבחה, ולעיתים העלות הזו בולעת את מלוא הפער.
מוכר גם כ: זכויות בנייה עודפות, יתרת זכויות בנייה, זכויות בנייה שלא נוצלו.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- היטל השבחה — תשלום לוועדה המקומית בגין עליית שווי מקרקעין שנוצרה מאישור תוכנית, מהקלה או משימוש חורג, שנגבה בעת מימוש.
- מכפיל דירות — היחס בין מספר הדירות שייבנו בפרויקט לבין מספר הדירות הקיימות בו היום, כמדד מהיר לכלכליות הפרויקט.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.