רכישת דירה בבניין שחתם הסכם התחדשות
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
רכישת דירה בבניין שבעליו כבר חתמו על הסכם עם יזם, כך שהרוכש קונה גם את ההסכם על תנאיו.
הסבר
אתם קונים שני דברים: את הדירה הקיימת ואת מערכת ההתחייבויות מול היזם. גודל הדירה החדשה, ההצמדות, לוחות הזמנים, הערבויות ודמי השכירות בתקופת הבנייה כבר נקבעו, ולא ניתן לנהל אותם מחדש. הסכמים רבים כוללים תנאים שחלים כשדירה עוברת לבעלים חדש. שאלה נפרדת היא אם המוכר קיבל הטבה אישית מהיזם, למשל תוספת שטח או תשלום, ואם ההטבה עוברת אליכם או נשארת אצלו.
מה לבדוק
בקשו את ההסכם עם היזם על כל נספחיו, כולל נספח התמורות וכתבי הערבויות, ובקשו מהיזם אישור בכתב שהוא מכיר בכם כבעלי הזכויות לפי אותו הסכם.
איפה זה מופיע
ברגע שבו המוכר מוסר לכם תיקייה עם הסכם עב כרס, נספחים וכתבי ערבות. אצל חלק מהמוכרים המסמכים חלקיים, והשלמתם נעשית מול עורך הדין של הדיירים ולא מול היזם.
הטעות הנפוצה
חושבים שאפשר יהיה לשפר תנאים אחרי הרכישה. התמורות, המועדים והערבויות כבר נקבעו וסגורים, ומה שנותר פתוח למשא ומתן הוא רק המחיר מול המוכר.
מוכר גם כ: קניית דירה בבניין בתהליך, רכישה בבניין עם יזם, דירה בבניין שחתם עם יזם.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- כניסה לנעלי המוכר — המנגנון המשפטי שמעביר לרוכש את זכויות המוכר בהסכם ההתחדשות, ויחד איתן גם את החובות וההגבלות.
- הערת אזהרה — רישום במרשם המקרקעין שמודיע לכל צד שלישי כי הבעלים התחייב לעשות עסקה בנכס לטובת אדם מסוים.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- פטורי המס של המוכר בעסקת התחדשות — הטבות המס בפרויקט התחדשות תלויות בזהות הבעלים ובנסיבותיו, ואינן עוברות אוטומטית לרוכש שנכנס בשלב מאוחר.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.