הון עצמי ואחוז מימון
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
אחוז המימון הוא חלק המשכנתא מתוך שווי הנכס, וההון העצמי הוא כל היתר שהרוכש מביא מכיסו.
הסבר
לפי מגבלות הפיקוח על הבנקים, ברכישת דירה יחידה שיעור המימון המרבי הוא 75% משווי הנכס, ברכישת דירה חליפית 70%, וברכישת דירה להשקעה או דירה נוספת 50%. השווי לצורך החישוב נקבע לפי שמאות הבנק ולא בהכרח לפי מחיר העסקה, וכששמאות נמוכה יותר ההון העצמי הנדרש גדל. המשכנתא מכסה רק את מחיר הדירה, ולא את מס הרכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, מעבר ושיפוץ. בפועל ההון העצמי הנדרש גדול מהפער החשבונאי בין מחיר הדירה לסכום ההלוואה.
מה לבדוק
חשבו את ההון העצמי כולל כל העלויות הנלוות, ובקשו מהבנק את הערכת השמאי לפני שאתם מסתמכים על מחיר העסקה כבסיס לחישוב.
איפה זה מופיע
בטבלה שיועץ המשכנתאות או פקיד הבנק ממלא איתכם בפגישה הראשונה, ובאישור העקרוני עצמו, בשורה שמציינת את שיעור המימון המאושר.
הטעות הנפוצה
רבים מחשבים את ההון העצמי כהפרש בין מחיר הדירה לסכום המשכנתא. מס רכישה, שכר טרחה, תיווך, מעבר ושיפוץ אינם ממומנים כלל, ולכן הסכום שצריך להיות נזיל גדול בעשרות אלפי שקלים לפחות.
מוכר גם כ: שיעור מימון, LTV, אחוז מימון משכנתא, כמה הון עצמי צריך.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- מס רכישה — מס שמשלם הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין, מחושב לפי מדרגות שווי ולפי מעמד הרוכש כבעל דירה יחידה או נוספת.
- תשואה ותזרים — תשואה היא היחס בין ההכנסה השנתית לשווי הנכס, ותזרים הוא הכסף שנכנס ויוצא בפועל מדי חודש.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.