עודפי תמורה
קטגוריה: הסכם ותמורות — מה בדיוק כתוב בהסכם מול היזם, ומה קובע את מה שתקבלו בסוף.
מנגנון שמזכה את בעלי הדירות בחלק מהתועלת אם הפרויקט יאושר בסוף עם יותר זכויות בנייה מהמתוכנן.
הסבר
בין החתימה לאישור התכנית עוברות שנים, והתכנית המאושרת יכולה לכלול קומות נוספות או זכויות שלא היו בתחשיב המקורי. בלי מנגנון, כל התוספת נשארת אצל היזם. מנגנון תקין קובע מראש איך מתחלקת התוספת, למשל בשיעור מוסכם או בתוספת שטח לדירות. סעיף בעייתי הוא נוסח שמתנה את השיפור בהסכמת היזם. מולו עומד מנגנון אוטומטי ומספרי, שמופעל בלי משא ומתן חדש.
מה לבדוק
בדקו אם מנגנון כזה קיים בהסכם שלכם בכלל, ואיך בדיוק הוא מחושב. שאלו מי קובע את שווי התוספת ואיך מיישבים מחלוקת עליו.
איפה זה מופיע
בשלב אישור התכנית במוסד התכנון, כשמתברר שאושרו קומות או זכויות מעבר למה שהוצג בעת החתימה.
הטעות הנפוצה
בעלי דירות מניחים שתוספת זכויות מיתרגמת אוטומטית לתוספת תמורה. בלי מנגנון כתוב מראש, כל התוספת נשארת אצל היזם ופתיחת המשא ומתן מחדש תלויה בהסכמתו.
מוכר גם כ: רווח עודף, חלוקת רווח עודף, מנגנון שיפור תמורות.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- מנגנון איזון בין דיירים — הכלל שקובע איך מחלקים תמורות בין בעלי דירות שונות בבניין, כך שדירה גדולה או מיוחדת לא תקבל בדיוק כמו קטנה.
- תקן 21 — תקן שמאי מקצועי שקובע איך בודקים כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות ואיך מחלקים את התמורות בין בעלי הדירות.
- נספח תמורות — הנספח שמפרט מה בדיוק מקבל כל בעל דירה: שטח, חדרים, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומיקום בבניין.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
באותה קטגוריה
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- דמי הובלה — התשלום שהיזם נושא בו עבור העברת התכולה מהדירה הקיימת ובחזרה לדירה החדשה, ולעיתים גם עבור אחסנה.
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- המועד הקובע — התאריך שממנו נספרים לוחות הזמנים בעסקה, ולכן הגדרה מעורפלת שלו מרוקנת את כל התאריכים האחרים מתוכן.
- המחאת זכויות — סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- הסכם תמ"א 38 — הסכם בין בעלי דירות ליזם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה, או להריסתו ובנייתו מחדש, בתמורה לזכויות בנייה.